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おとり広告

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

早いもので今年も半分が終わり折り返しに入りましたね。

そして7月の声を聞くと同時に降り続いていた雨に代わって太陽が顔を出してきて急に暑くなって
きました。夜もずいぶんと寝苦しくなってきましたので体調管理には気をつけたいものです。

さて、昨日ヤフーニュースを見ていたら私たち不動産業者にとっては気になる記事が載っていました。
出所は、朝日新聞デジタルのようですが、下記にそのニュースを貼り付けてみましたのでご覧ください。

おとり広告

いまだにこのようなことをやっている不動産業者もいるんだなというのが私の正直な感想です。

私が20年ほど前に今のさいたま市で不動産売買の仲介の営業をしていた時には、インターネットと
いうものは全くありませんでしたのでこのようなおとり広告も普通に横行していました。

すでに販売が終了している物件をわざと客寄せに掲載し続けたり、元々存在しない物件をさも
売り出されているかのように広告掲載したりしてそれを見たお客様に問い合わせをさせて
「あいにくその物件はお話が入ってしまいましたが他に色々な物件がありますので是非ご来店
ください」といってお客様を誘い込む、という古くからある手口です。

しかし、段々と時代が折込チラシなどの紙の広告からインターネットを使った営業方法に変化して
いくにつれ不動産広告も透明性や客観性が求められ不動産を探すお客様の情報量が以前と
比べると桁違いに増えてきました。

そしてお客様もすぐに問い合わせをするのではなく他の不動産業者のホームページなどを
見比べて自分で選んで判断する方が多くなっています。今では、へたな営業マンよりも不動産
情報を持ったお客様も最近は結構おられますので私たち不動産業者にとっては手ごわい
お客様です。

現在のようにアットホームやスーモそして各不動産会社のホームページなどのインターネットの
情報を中心に不動産をお探しの方の最大の関心事が気になる物件はまだあるのか、それとも
すでに話が入っているのかということです。

そこで弊社のこのホームページでも気をつけているのが、お話が入った物件は「商談中」に、
ご契約になった物件はホームページからすぐに削除をするようにすることです。

ただ、ホームページに掲載している物件は常時800件くらいになります。そのすべての物件
の販売状況を常にチェックして把握することはこれは不可能です。そこで弊社では、毎月1回
全掲載物件の販売状況を確認してご契約になった物件は削除するようにしています。

それでも時々、お問い合わせをいただきながらすでに物件にお話が入っていたりご契約に
なっていたりすることも正直あります。せっかくのお問い合わせをいただきながら大変申し訳
なく思いますが、そのような場合は上記のような事情をご理解いただきご容赦いただければと
思います。

決して「おとり広告」ではありませんので。

今日は、このようなネット時代にもかかわらず古くからある『おとり広告』のニュースを見まし
たので書いてみました。

これから、本格的な夏が来ます。今年の夏は猛暑になるそうです。

体調管理に気をつけて暑い夏を乗り切っていきましょう。


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おかげさまで初めての免許更新ができました。

こんにちは

アーバンライフ不動産代表の森岡です。

ここしばらくは雨も降らずにとても気持ちの良い天気が続いていますね。

昨日、私の所属している全日本不動産協会から連絡があり宅地建物取引業の免許が無事更新に
なりました。

不動産業を行うにあたっては5年に1回、愛媛県知事の免許の更新を受けなければならないように
なっていますので3月の中旬に更新のための書類を提出していましたがそれがやっとおりてきました。

私が独立開業したのが平成23年の5月で3月には東日本大震災が発生した大変な年でしたが
この5年間はあっという間に過ぎたなあというのとよく続けて来られたなというのが正直な感想です。

独立した当初は、次のお正月は無事迎えられるのかなという不安な気持ちで毎月毎月を乗り越える
のがやっとという状態でした。

その後、徐々に精神的にも落ち着いて仕事ができるようになり今回初めての免許更新を迎えることが
出来ました。

5年前に独立した頃は、不動産業界もインターネットを利用した物件探しが本格的に普及をしはじめて
各社においても自社のホームページを作成するようになっていた時期でした。

弊社も開業時からホームページを立ち上げてそこからお客様との接点をとらせていただき不動産を
お探しの方や不動産を売却しようとお考えの方からのお問い合わせをいただき仕事をさせていただいて
きました。

そして今回このようなひとつの区切りの時期を迎えられたのもこれまで弊社の仲介をご利用いただき
ましたお客様があってのことです。

不動産売買のお取引を担当させていただきましたお客様お一人お一人に心より感謝申し上げます。

これからも不動産売買を通じて皆さま方のお役にたてるようホームページをメインにして物件情報を
発信していきたいと考えています。

これからもどうぞよろしくお願い申し上げます。



空家の譲渡に3,000万円の特別控除が新設されました!!

こんにちは

アーバンライフ不動産代表の森岡です。

早いもので新年度がスタートして10日が過ぎました。

この調子でいくとあっという間に月末にはGWがやってきますね。

私は、例年GW期間中も定休日の水曜日以外は仕事をしていますが、今年は休みを取ろうか
どうか考えています。独立して5年が終わりますのでそろそろ奥さん孝行もしないといけない
かなと思っています。

さて、今日はご存知の方もおられるかもしれませんが、昨年5月から施行された空家対策特別
措置法に加えてこの4月から新たに税制面での空家対策が取られています。

内容としましては、昨年の法律が「特定空家」に指定されると固定資産税軽減の恩恵が受けられ
なくなり税額が6倍になりますよというものでした。

それがこの4月からは相続で取得した空家を売却した際に譲渡所得(早く言えば利益です)が出た
場合、今までであれば控除なしでそのまま約20%の譲渡税がかかっていましたが、一定の条件に
適合すれば譲渡所得から3,000万円が控除されるというものです。

税額で言うと最大で約600万円もの金額が軽減されることになります。

これは非常に大きいですね。現在でも居住用財産の特例として譲渡所得から3,000万円を控除する
制度はありますが、これが相続した空家を売却した場合にも適用になるということです。

この税制上の特典で相続した空家の利用や売却を促進して将来の問題となる空家の発生を防止
していこうというのが狙いです。

この特例を使うためには以下のような一定の条件がありますが、相続で空家を取得されて住む
予定や貸す予定のない方などにとっては売却を考える大きなきっかけになるかと思います。


○平成28年4月1日~平成31年12月31日までの売却であること
○相続が発生してから3年を経過する日の属する12月31日までの売却であること
○相続の開始までは自宅であり相続により空家になったこと
○昭和56年5月31日以前に建てられたこと
○マンションなどの区分所有建物でないこと
○売却額が1億円以下であること
○相続から空家以外になっていないこと(事業、貸付、住居にしていないこと)
○行政から要件を満たす証明書等を入手して確定申告すること


何か、ご質問やご不明な点などがありましたら私までご連絡ください。


参りました、花粉症デビューです!!

こんにちは

アーバンライフ不動産代表の森岡です。

昨日は、ずいぶん暖かかったですね。松山でも22度まで気温が上がったようです。

それに伴い、花粉も大量に飛散していたようで私も一日中、目がかゆくてかゆくて
たまりませんでした。そして鼻水やくしゃみもとまらなくてティッシュをほぼひと箱
使ってしまいました。

実は、去年まで私は花粉症には全く縁のないものだと思っていました。

というのも私は生まれ育ったのが久万高原町の旧柳谷村ですのでまさに山の
真っただ中で小学校を卒業するまで過ごしたからです。

そのようなまさに花粉症の原因の杉やひのきなどに囲まれたところで育ちましたので
体に免疫のようなものがあるものだと勝手に思っていました。

ところが昨年の今頃のことですが、なんだか今までと違い目が異様にかゆくなりました。
あれ、おかしいな。鼻水も出るので風邪でも引いたのかなと思って葛根湯を飲んだりして
いました。

しかし目のかゆみは治らないので薬局で市販の花粉症用の目薬を買って使ったりして
いましたが病院に行くことまではしませんでした。

そうこうしているうちに花粉症の季節も終わり結局風邪だったのか花粉症だったのか
わからずじまいでした。

そして今年も花粉症の季節がやってきました。やはり昨年と同じような症状が出てきました。

そうしている時に少し前のブログに書きましたが昨年12月の胃カメラの検査の際に喉に
腫物が出来ているのが見つかり、その検査、治療のために今年1月から日赤の耳鼻
咽喉科を月に1回のペースで受診しています。

その定期受診を今月の1日に受けた際に耳鼻咽喉科の先生から「森岡さん、花粉症ですね」
と即座に言われました。

ああ、やっぱりそうか。

いやーまいったな、という思いとはっきりわかってよかったなという思いになりました。

日赤では、本来の喉の腫物の治療の薬に加えて今回は花粉症の飲み薬と目薬を処方
していただきました。

皆さまも聞かれたことがあるかと思いますが花粉症はそれまで発症していなくてもある
一定の量が体の中で蓄積されると突然発症するということのようです。

今まで身近なところで花粉症で大変つらい思いをされている方を見てきましたがこれから
私も花粉症と付き合っていかなくてはならなくなりました。

5月頃までまだまだ花粉症の時期は続きます。

花粉症の皆さま、大変でしょうが何とか乗り切っていきましょう。



二転三転、初めての経験です!!

こんにちは

アーバンライフ不動産代表の森岡です。

早いもので今年も1か月があっという間に過ぎていきましたね。
今日は、愛媛マラソン、次の日曜日は椿まつりですね。この調子で逃げるように今月も終わりそうです。

さて、1月には私の35年ほどの不動産取引の経験の中でも初めての出来事がありましたので今日の
ブログに書いてみました。

実は、昨年の12月の中頃に弊社のHPをご覧いただいたお客様から中古マンションのお問い合わせを
いただきました。

現在、賃貸マンションに住みながら大学に通われている娘さん用にこのまま賃貸よりは購入した
方が将来的にも有利ではないかということで中古マンションを購入しようということでのお問い
合わせでした。

そこでご希望の中古マンションの中で売りに出されていたお部屋がたまたま2部屋(上階と下階に)
ありましたので両方を内覧していただきました。私は買主様側の不動産会社になりますが、売主様
側の不動産会社の社長さんが鍵を管理されていて内覧当日も立会いに来られました。

その日の内覧は、ご購入をされる予定のご両親様だけでしたので実際にお住まいをされる娘さん
にも見せないといけないということになり日をあらためて再度内覧をしていただくことになりました。

数日後、ご両親様、娘さん、皆さんで2部屋とも内覧をされましたがそれはもう12月のクリスマスの
時期でしたのでお正月期間にゆっくりと家族で検討しますとのことでその日はお帰りになられました。

そして、年が明けて1月の10日過ぎにお客様から上階の部屋で購入希望のお申し出がありました
ので弊社の事務所にお越しいただき諸条件のお打ち合わせのうえ購入申込書をいただきました。

そのお申込みの内容は価格、お引渡し条件等特に問題はありませんでしたので売主様からは
すぐにOKをいただけるものと楽観して売主様側の不動産会社の社長さんにアポをとり事務所に
お伺いをしました。

売主様側の社長さんもこれなら大丈夫でしょう、売主様に話をしますので少しだけ時間を下さいと
言っていただきましたのでその日は安心して帰りました。

ところが、翌日、翌々日になっても何の連絡もありません。しびれをきらして3日目にこちらから
電話をしましたがつながりません。そしてその次の日にやっと電話がつながりましたのでどうなっ
ているのかを尋ねるとなんと売主様が「売るのをやめる、自分でマンションの部屋を使う」と言って
いるとのことでした。

過去にも購入の申込をしたら売主様が売るのをやめたと言われて購入できなかったことはありました。
売却中の物件はあくまでも売主様の所有物件です。売買契約をしていない以上、売るのをやめる
自由はあります。ですが購入希望の方にはショックです。また探し直しをしなくてはなりません。

売主様側の不動産会社の社長さんも大変申し訳ないと繰り返し言われていました。そしてこの
上階の部屋はうちでは取り扱いが出来なくなったとのことでしたので大至急その旨を購入希望の
お客様にお伝えをしました。

お客様もえー、なんでという感じでしたが冷静に受け止めていただき、もう1部屋の下階の部屋を
家族で検討してみますと言っていただきました。

この下階の物件は購入希望だった上階の物件より間取りが1部屋多くなりましたのでその分価格も
200万円ほど高い物件でした。

それでも1週間ほどしてから購入希望者のお客様からマンション自体は気に入っていますので
この下階の物件にします。売主様との交渉をお願いしますとのご返事をいただきました。

そこですぐに売主様側の不動産会社の社長さんに連絡を取ろうと思い会社に電話をしました。
が出ません。社長さんの携帯電話に電話をしましたがこちらも出られません。これは困ったなと
思い携帯の留守番電話に用件を吹込み購入申込書を事務所宛にFAXしました。

やれやれこれで一安心と思いましたが、しばらくすると何となく不安なものを感じましたので
事務所に行ってみようと思い先方の事務所に行きましたが事務所の中は真っ暗で誰もいません
でした。

これ以上どうすることもできませんので名刺にお伺いをした旨、連絡が欲しい旨をを書いて
事務所に置いて帰りました。

その翌日の朝です。私は事務所で愛媛新聞を取っていますのでいつものようにコーヒーを飲み
ながら読んでいましたら事件・事故の欄に目が留まりました。

「マンション管理組合から800万円だまし取った疑い」と太字で書いてある記事はなんと
私が取引をしようとしていた例のマンションの売主様側の不動産会社の社長さん逮捕の記事でした。

連絡をしても連絡が取れないはずです。昨日には警察に捕まっていたのです。

これには正直びっくり仰天しました。私の責任ではないとはいえ購入希望者のお客様にはなんと
ご説明をしようか。二度もお申込みをしていただいたお客様の顔が目に浮かび申し訳ない気持ちと
逮捕された社長さんに対する憤りの気持ちで頭の中が一杯になりました。そして何とかこの物件の
売主様と連絡が取れないものかと混乱する頭の中で考えました。

そこでまずはこの物件の謄本をインターネットから取ってみることにしました。取った謄本を見ると
県外の住所でお二人の共有で登記されていました。登記簿上の住所は現在のお住まいの住所とは
限りませんが藁をもすがる思いでそのお二人の登記簿上の住所宛に手紙を書くことにしました。

お二人が共有で所有されている物件を購入希望のお客様がおられること、お二人が売却を頼まれ
ている不動産会社の社長さんが捕まって連絡が取れなくて困っていること、この手紙を読んでいただ
いたら連絡をいただきたいことを書いてすぐに投函しました。

二人の売主様に手紙を出した後に購入希望の私のお客様に連絡をしましたらお客様も今朝の新聞を
ご覧になられていたとのことですぐにお話は通じました。売主様には手紙を出しているのでしばらく
時間をいただきたい旨をお伝えしてお客様にも了承していただきました。

2~3日すれば宛所不明で返送されてくるか、到達してご連絡をいただけるかわかるだろうと思い
待つことにして他の仕事をすることにしました。

その日の夕方近くになって私の携帯に知らない電話番号から着信が入りました。その電話に出ると
購入希望のお客様が検討されているマンションの管理会社の方からの電話でした。

何の用かなと思いながら聞くと私のお客様が最初に購入をしたいと言われた上階の方の物件の
件でした。

逮捕された売主様側の社長さんからは所有者の方は売るのをやめて自分で使うと聞いていましたが、
管理会社の担当者の話では所有者の方は今でも売却したいお気持ちですが購入希望のお客様は
今でも購入のお気持ちはありますか?とのことでした。

それは以前に弊社から提出した購入申込書が売主様の元に届いていたようでそれをもとに私の
ところに連絡をいただいたようでした。

えーそうなんだと思い詳しくお尋ねをすると逮捕された社長が所有者の方にかなりの期間連絡も
せずにほったらかしにしていたらしく以前から相当な不信感を持たれていて先日とうとうお宅には
もう頼みませんと言って断ったとのことでした。

私もうすうすですが、何か社長さんの方に原因があって所有者の方から切られたのではないかな
とは思っていましたが、まさかこのような展開にはなるとは、またまたびっくりしました。

しかし購入希望のお客様にとりましては第2希望の下階の部屋ではなく当初ご希望の上階のお部屋を
購入できる可能性が出てきたわけです。

さっそく、お客様のお仕事場にお伺いしてご報告をさせていただきましたところ大変喜んでいただき
上階のお部屋でご契約の段取りをつけさせていただきました。

売主様側の不動産会社さんもマンションの管理会社さんのグループ会社さんに代わられましたので
これで無事にご契約からお引き渡しができるものと考えています。

このように二転三転する初めての経験でしたので書かせていただきました。

長くなりましたが最後までお読みいただきましてありがとうございました。




プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
30年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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