相続登記はいつまでにしないといけないのですか?

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

昨夜も平昌オリンピックの女子団体追い抜きで金メダル!!やりましたね。しかもオリンピック新記録だそうです。そのうえ相手が前回王者のオランダでしたので気分爽快でした。


さて、一昨日の午後、高岡の中古住宅の内覧の立会いのために事務所を出ようとしたところ昨年の5月下旬に弊社の仲介でお住み替えをされたお客様からお電話をいただきました。

呼出し音が鳴っている携帯電話を見るとそのお客様の名前が出ていましたので久しぶりだったために何かな?と思いながら電話に出ました。

その電話の内容は、お父様が今月に入ってから急にお亡くなりになったとのことでした。お聞きすると元々心臓が悪かったようですが、その心臓が原因での急死だったようでした。

私も昨年のお住み替えの際はご自宅の売却と住替え先の購入の双方の仲介をさせていただきました関係でお父さんとは何度もお会いしていましたのであまりにも突然なので驚きました。

そのお客様からの電話でのお尋ねの内容がタイトルに書かせていただきました「相続登記はいつまでにしないといけないのですか?」ということでした。


そこで、今日は「相続登記の期限」について書いてみたいと思います。

このお尋ねの答えとしましては、いつまでに相続登記をしないといけないという期限や決まりはありません。

ただし、相続税のあるなしにかかわらず相続税の申告は相続の開始後10カ月以内にしなければなりませんので相続登記と混同しないようにして下さいね。

そして、相続登記の期限がないからといっていつまでもしないというのは以下のようなデメリットもありますので要注意です。

○長期間相続登記をしないといざしようと思った時に必要な書類が取れなくなることがあります。保存期間は戸籍は150年ですが、住民票は5年です。

○今の時点では、相続人が少なく確定していても年が経てば相続人のうちの誰かが亡くなり権利関係がどんどん複雑になっていく可能性があります。

○相続人が高齢化して認知症などを発症すると遺産分割協議が困難になり裁判所に関与してもらうことになると時間も費用も大変なことになります。

○相続物件を売却しようとしたときや銀行からお金を借りる時に相続物件を担保にしようとしたときには相続登記をしていなければ売却も借入もできません。

ちなみに相続登記をしないことのメリットは今の時点で相続登記の費用がいらないということだけです。

そこで、私のお客様に対しては、できれば早めに相続登記はしておかれた方がいいと思います。そして相続人が確定していて難しくないようでしたらご自分で相続登記をされたら費用も安く済みますのでゆっくり取り掛かってみられたらいかがですか?わからないところはアドバイスさせていただきますよとお答えをしました。

通常は、司法書士に依頼することが多い相続登記ですが、相続人が複雑でなく争いがないケースではご自分でされると費用面でかなりお得です。昨年も私の客様でご自身で書類を集められて相続登記をされた方がおられました。

いずれしないといけない時が来るのであれば、いざとなってあわててするよりは簡単な時にしておく方が精神的にもよいのではないでしょうか?

それでは、今日はこれで失礼します。



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道後小校区の中古マンション『ドミール道後』東南角部屋の販売開始!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。


今日は、弊社直物件の中古マンション「ドミール道後」の販売開始のお知らせです。

詳しい物件情報はこちらから。

ドミール道後 


先日、私が日ごろから懇意にしている方と一緒にこのマンションを所有されている方が売却相談に弊社の事務所に来店されました。

お話をお聞きすると所有者の方は平成19年にこのマンションを中古で購入され、しばらく住んだ後に現在は親類に賃貸されています。しかし、その賃借人さんが3月末で退去することになったのでこれを機に売却しようと考えられたようです。

実は、平成28年の秋頃に私もこのマンションの3階の部屋を仲介させていただいたことがありましたのでこのマンションのことはよく知っていました。そこで、売却可能な価格をお伝えいたしましたところ所有者の方もその価格であれば売却をお願いしたいとのことで弊社にお任せいただくことになりました。

今回、売却をされる部屋は4階の東南の角部屋です。マンション自体が4階建ての建物ですので最上階になり、日当たりは良好です。

建物は昭和49年の建築ですので築45年になりますが建物の外壁は2年前に大規模修繕をしています。売却予定の部屋は現在賃貸されていますので退去後のリフォームは必要になります。

エリアとしましては、道後小学校まで徒歩2分ほど、道後中学校までは徒歩5分ほどで人気の道後校区の物件になります。

来月末までは、賃借人さんがお住まいされていますので内覧につきましては賃借人さんの了解が取れた時でないとできませんが、調整はいたしますのでご関心のある方はお問い合わせ下さい。

それでは、今日はこれで失礼します。



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建物滅失登記はなぜ必要なのでしょうか?

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

おとといの男子フィギュアの羽生選手といい、昨日の女子スピードスケート500mの小平選手といい、連日の金メダルには感動しましたね。

羽生選手は大会直前のけがを克服してのオリンピック連覇の金メダル、小平選手は前回のソチオリンピック5位からのリベンジの金メダルと日本中の期待に見事に応えてくれた精神力はすばらしく本当に日本人の誇りですね。


さて、本日は、「建物滅失登記」について書いてみたいと思います。

実は、昨年12月にご契約をいただき今年1月に古家の解体工事を行いました弊社専任物件の立花4丁目の建物滅失登記の申請を本日土地家屋調査士さんに行ってもらうことになっています。


DSCN1854.jpg    ⇒   DSCN4489.jpg
       解体前の建物です。                 解体後の更地の状態です。


まず、建物滅失登記についてですが、不動産登記法という法律で法務局に登記してある建物を取り壊した場合には、取り壊した日から1か月以内に建物滅失登記の申請をしなければならないことになっています。この申請を怠った場合には10万円以下の過料が科せられることと定められています。

ちなみに法務局に登記されていない建物、いわゆる未登記建物と呼ばれている建物につきましてはこの建物滅失登記の申請は必要ありません。というか元々登記自体がありませんので申請ができません。この未登記建物については別の機会に書いてみたいと思います。

話を元に戻しますが、

建物滅失登記はなぜしないといけないのでしょうか?
しないと何か不都合なことがあるのでしょうか?

○今回弊社が売却の仲介をした場合のように、更地にして売却をする場合
○その土地を購入する買主が金融機関から融資を受ける場合

これらの場合には、建物滅失登記をしないと売却ができなかったり銀行融資が受けられなくなります。

また、建物を取り壊してから長期間経過した場合にはその間に相続が発生したりして手続きが複雑で面倒になる場合があります。その場合は、本来は簡単なはずの建物滅失登記が面倒で余計な費用がかかったりします。

これらが建物滅失登記をしておかないといけない主な理由になります。

しかし、建物を取り壊した場合、法的には上記のような定めや罰則がありますが実際には登記をせずにそのままにしておいても過料が科されるということはほとんどありません。

そのため、すぐに土地を売却したり銀行からお金を借りる予定のない場合には、建物を取り壊しても建物滅失登記の申請をせずにほっておくことがあります。

これは、建物が建っている状態の土地と更地になった土地に課税される固定資産税がずいぶんと違ってくるからです。

ご存知の方も多いかと思いますが、建物を取り壊して更地にすると土地に対する固定資産税が建物が建っていた時の約6倍に跳ね上がります。もちろん、建物自体の固定資産税はなくなりますので差引金額は少なくはなりますが、それでもかなりの負担増になります。

しかし、建物を取り壊す場合には、その後売却をする、新しく建物を建てる、駐車場にして貸すなど、すぐの利用を考えての取壊しになりますのでいずれの用途においても建物滅失登記はしておく必要があります。

この建物滅失登記の申請は、専門家である土地家屋調査士に頼まなくても自分でもできる簡単な登記手続きのひとつです。土地家屋調査士さんに依頼をするとおよそ4万円位の費用がかかりますが自分ですると謄本代や法務局に申請に行く交通費くらいですから1,000円位あればできてしまいますよ。

登記申請は本人申請か資格のある代理人でないとできませんので私のような不動産会社の立場でこの建物滅失登記の申請をすることはできませんが、本人申請の場合のアドバイスくらいはできますので何かご不明な事やご質問などがありましたらお気軽にお尋ねください。

それでは、今日はこれで失礼します。



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松山市水泥町の新築住宅が中古住宅並みの価格に値下げされました!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

昨日は、フィギアスケート男子の羽生選手の圧巻の演技には痺れましたね。

大変なけがをされた後なので本当に滑れるのか見初めの時はハラハラドキドキでした。今日は、フリーの演技ですが悔いのないような滑りをしていただければと願うのみです。


さて、本日は、現在松山市水泥町で販売中の飯田産業様の新築住宅の価格が値下げされましたのでそのご紹介です。

詳しい物件情報はこちらからどうぞ


水泥 
                         ※販売中の2号棟1,980万円


この物件は、昨年11月に完成した2棟の新築住宅ですが、1号棟の方はすでにご成約済になっていまして現在はこの2号棟のみの販売となっています。

実は、この2棟の新築住宅の建っている土地ですが、昨年弊社が専任で売却をしていた土地になります。土地面積が約72坪ありましたので分割にして2棟の建物を新築されました。


水泥町土地236.87                          ※駐車場として利用していた当時です


元々は、すぐ向かいにあるスーパーABCの駐車場として所有者様が貸されていました。その後、スーパーとの間で駐車場としての契約が終了することになり売却を決断され弊社が専任で売却活動をすることになりました。

所有者様は、九州にお二人、東京にお一人の3名様の共有の物件でした。そのため、将来的にも利用される予定もないということで固定資産税等の金銭的負担や空き地の管理を考えると早めに売却したいお気持ちが強く今回新築住宅を販売されている建売会社さんに購入していただけることになった物件です。

そのようないきさつもある関係で弊社としてもこの物件を購入いただけるお客様を探しています。

販売当初は、2,330万円からのスタートでしたが何度かの価格変更を経て本日より1,980万円という、中古住宅並みの価格になりました。

もちろんスーパーは目の前ですが、小野小・中学校までも徒歩8分ほど、伊予鉄道の梅本駅まで約9分、フジグラン重信も近くにありますので生活便の良い暮らしやすい環境の物件です。

弊社の仲介をご利用いただいて新築住宅をご購入いただく場合は、買主様からの仲介手数料は無料にさせていただいております。

この1,980万円の物件ですと上限706,320円(税込)の仲介手数料がかかりますが、弊社の仲介の場合は0円です。

なお、この価格まで下がると今までに内覧をされた方やどうしようかと迷われていた方が購入を決断される場合がよくあります。

先にお申込みが入ることが十分考えられますのでその際は何卒ご容赦ください。

それでは、今日はこれで失礼します。



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道路後退部分の寄付がやり直しになりました!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

今日は、旧正月ですね。

といっても、日本では特別に何かお祝いをすることもないためほとんど気にされない方が多いかと思いますが、私の場合は妻が台湾人ですのでこの旧正月はとても大切な日になります。

ちなみに昨年の旧正月は1月28日でしたので今年は3週間近く遅くなっています。

今日は、私の家でも神様へのお供えもいつもの1日や15日の神様の日以上に豪華なものになりそうです。


さて、先日、余戸中2丁目の土地売却に伴って道路後退部分を松山市に寄付をする手続きを土地家屋調査士さんにお願いをしていましたところ、松山市の道路管理課の担当者が現地を確認するとこの状態では寄付が受けられないと言われたとのことで連絡が入りました。

これがその時の現地の状況です。

余戸中1 

なぜ???

道路後退部分を寄付するにあたって道路と敷地との境界部分の補修方法を土地家屋調査士さんに確認をしたところ、道路管理課は、道路と敷地の境界がわかるようにモルタルなどで仕切をするのがベストだが、アスファルトの状態でも境界ポイントがはっきりしていればOKとのことですとの回答でした。

そこで、売主様と相談をして工事業者さんには、二種類の見積りを出してもらい工事費用が安くてすむアスファルトでの仕上げをお願いして工事を完了してもらいました。

そうしたところ、前述のようにこの状態では寄付は受けられませんとのことでした。

すでに工事業者さんには補修工事の費用も支払済で今さらこの状態ではだめだと言われると再度補修工事をやり直さなくてはなりません。もちろん、その費用を売主様にお願いすることはできません。また、時間もかかり買主様にご迷惑をおかけすることになってしまします。

なぜ、このような事態になったのか土地家屋調査士さんに尋ねると、担当した道路管理課の職員さんが新しくこの部署に配属された方でよくわからないままに返事をしたようですとのことで最終的には私の確認不足でしたとのことでした。

このままでは、売主様、買主様双方への契約上の約束が果たせない状態ですので工事業者さんにアスファルトにカッターを入れてモルタルで道路と敷地の境界を明示するように再度工事を依頼しました。

出来上がりがこの状態です。

余戸中2 

これから土地家屋調査士さんに再度松山市への寄付申請をしてもらう予定です。この道路後退部分の寄付が終わればこの契約・引渡しが完全に終了になります。

ちなみに、再度の補修工事の費用は私と土地家屋調査士さんとの折半で負担しましたが、これもひとつの苦い経験として今後に生かしたいと思います。

それでは、今日はこれで失礼します。



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プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
30年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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