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相続登記はいつまでにしないといけないのですか?

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

昨夜も平昌オリンピックの女子団体追い抜きで金メダル!!やりましたね。しかもオリンピック新記録だそうです。そのうえ相手が前回王者のオランダでしたので気分爽快でした。


さて、一昨日の午後、高岡の中古住宅の内覧の立会いのために事務所を出ようとしたところ昨年の5月下旬に弊社の仲介でお住み替えをされたお客様からお電話をいただきました。

呼出し音が鳴っている携帯電話を見るとそのお客様の名前が出ていましたので久しぶりだったために何かな?と思いながら電話に出ました。

その電話の内容は、お父様が今月に入ってから急にお亡くなりになったとのことでした。お聞きすると元々心臓が悪かったようですが、その心臓が原因での急死だったようでした。

私も昨年のお住み替えの際はご自宅の売却と住替え先の購入の双方の仲介をさせていただきました関係でお父さんとは何度もお会いしていましたのであまりにも突然なので驚きました。

そのお客様からの電話でのお尋ねの内容がタイトルに書かせていただきました「相続登記はいつまでにしないといけないのですか?」ということでした。


そこで、今日は「相続登記の期限」について書いてみたいと思います。

このお尋ねの答えとしましては、いつまでに相続登記をしないといけないという期限や決まりはありません。

ただし、相続税のあるなしにかかわらず相続税の申告は相続の開始後10カ月以内にしなければなりませんので相続登記と混同しないようにして下さいね。

そして、相続登記の期限がないからといっていつまでもしないというのは以下のようなデメリットもありますので要注意です。

○長期間相続登記をしないといざしようと思った時に必要な書類が取れなくなることがあります。保存期間は戸籍は150年ですが、住民票は5年です。

○今の時点では、相続人が少なく確定していても年が経てば相続人のうちの誰かが亡くなり権利関係がどんどん複雑になっていく可能性があります。

○相続人が高齢化して認知症などを発症すると遺産分割協議が困難になり裁判所に関与してもらうことになると時間も費用も大変なことになります。

○相続物件を売却しようとしたときや銀行からお金を借りる時に相続物件を担保にしようとしたときには相続登記をしていなければ売却も借入もできません。

ちなみに相続登記をしないことのメリットは今の時点で相続登記の費用がいらないということだけです。

そこで、私のお客様に対しては、できれば早めに相続登記はしておかれた方がいいと思います。そして相続人が確定していて難しくないようでしたらご自分で相続登記をされたら費用も安く済みますのでゆっくり取り掛かってみられたらいかがですか?わからないところはアドバイスさせていただきますよとお答えをしました。

通常は、司法書士に依頼することが多い相続登記ですが、相続人が複雑でなく争いがないケースではご自分でされると費用面でかなりお得です。昨年も私の客様でご自身で書類を集められて相続登記をされた方がおられました。

いずれしないといけない時が来るのであれば、いざとなってあわててするよりは簡単な時にしておく方が精神的にもよいのではないでしょうか?

それでは、今日はこれで失礼します。



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建物滅失登記はなぜ必要なのでしょうか?

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

おとといの男子フィギュアの羽生選手といい、昨日の女子スピードスケート500mの小平選手といい、連日の金メダルには感動しましたね。

羽生選手は大会直前のけがを克服してのオリンピック連覇の金メダル、小平選手は前回のソチオリンピック5位からのリベンジの金メダルと日本中の期待に見事に応えてくれた精神力はすばらしく本当に日本人の誇りですね。


さて、本日は、「建物滅失登記」について書いてみたいと思います。

実は、昨年12月にご契約をいただき今年1月に古家の解体工事を行いました弊社専任物件の立花4丁目の建物滅失登記の申請を本日土地家屋調査士さんに行ってもらうことになっています。


DSCN1854.jpg    ⇒   DSCN4489.jpg
       解体前の建物です。                 解体後の更地の状態です。


まず、建物滅失登記についてですが、不動産登記法という法律で法務局に登記してある建物を取り壊した場合には、取り壊した日から1か月以内に建物滅失登記の申請をしなければならないことになっています。この申請を怠った場合には10万円以下の過料が科せられることと定められています。

ちなみに法務局に登記されていない建物、いわゆる未登記建物と呼ばれている建物につきましてはこの建物滅失登記の申請は必要ありません。というか元々登記自体がありませんので申請ができません。この未登記建物については別の機会に書いてみたいと思います。

話を元に戻しますが、

建物滅失登記はなぜしないといけないのでしょうか?
しないと何か不都合なことがあるのでしょうか?

○今回弊社が売却の仲介をした場合のように、更地にして売却をする場合
○その土地を購入する買主が金融機関から融資を受ける場合

これらの場合には、建物滅失登記をしないと売却ができなかったり銀行融資が受けられなくなります。

また、建物を取り壊してから長期間経過した場合にはその間に相続が発生したりして手続きが複雑で面倒になる場合があります。その場合は、本来は簡単なはずの建物滅失登記が面倒で余計な費用がかかったりします。

これらが建物滅失登記をしておかないといけない主な理由になります。

しかし、建物を取り壊した場合、法的には上記のような定めや罰則がありますが実際には登記をせずにそのままにしておいても過料が科されるということはほとんどありません。

そのため、すぐに土地を売却したり銀行からお金を借りる予定のない場合には、建物を取り壊しても建物滅失登記の申請をせずにほっておくことがあります。

これは、建物が建っている状態の土地と更地になった土地に課税される固定資産税がずいぶんと違ってくるからです。

ご存知の方も多いかと思いますが、建物を取り壊して更地にすると土地に対する固定資産税が建物が建っていた時の約6倍に跳ね上がります。もちろん、建物自体の固定資産税はなくなりますので差引金額は少なくはなりますが、それでもかなりの負担増になります。

しかし、建物を取り壊す場合には、その後売却をする、新しく建物を建てる、駐車場にして貸すなど、すぐの利用を考えての取壊しになりますのでいずれの用途においても建物滅失登記はしておく必要があります。

この建物滅失登記の申請は、専門家である土地家屋調査士に頼まなくても自分でもできる簡単な登記手続きのひとつです。土地家屋調査士さんに依頼をするとおよそ4万円位の費用がかかりますが自分ですると謄本代や法務局に申請に行く交通費くらいですから1,000円位あればできてしまいますよ。

登記申請は本人申請か資格のある代理人でないとできませんので私のような不動産会社の立場でこの建物滅失登記の申請をすることはできませんが、本人申請の場合のアドバイスくらいはできますので何かご不明な事やご質問などがありましたらお気軽にお尋ねください。

それでは、今日はこれで失礼します。



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要注意!!所有権移転請求権仮登記

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。


この冬は、相当寒いですね。地球温暖化などというのが本当かどうか信じられない気がします。早く椿さんがやって来ないか待ち遠しい気分です。


さて、本日は、「所有権移転請求権仮登記」という登記について書いてみたいと思います。

先日、弊社の不動産売却のホームページをご覧いただいたお客様から無料査定のお申込みをいただきました。

地図で確認すると物件は、荏原方面の倉庫付の土地でした。このエリアは市街化調整区域になりますので物件調査も慎重にする必要があります。

まずは、物件の地番を確認して場所を特定するためにネットの登記情報サービスで公図を取りそれを確認したうえで土地の登記簿情報を取得しました。

その登記簿情報を見ると久しぶりですが「所有権移転請求権仮登記」が登記されていました。

個人情報になりますので登記情報をそのまま掲載することはできませんが、概略は以下のように登記されていました。


順位番号 5 
登記の目的 所有権移転請求権仮登記
受付年月日・受付番号 平成29年○月○○日
権利者その他の事項 原因 平成29年○月○○日売買予約
          権利者 ○○市○○町○○番地○○
              山田 太郎(仮称)


なぜ、このような仮登記がされているのかということですが、おそらくこの土地の所有者が山田太郎さんからお金を借りましたが、将来そのお金を返済できない場合にはこの土地の所有権を山田太郎さんに移転しますということを担保するために仮登記を付けたものと思います。

次に、このような仮登記がされた物件がなぜ要注意なのかということですが、

たとえば皆様がこの仮登記が付いた状態の土地を購入してご自分の名義に登記をしたとします。その登記の順位番号は6になります。

その後、山田太郎さんが土地所有者からの返済がないために仮登記を本登記にすると仮登記をした日にさかのぼって本登記と同じ効力が生じます。

そして、その仮登記の順位5番が優先され仮登記よりも後に登記された皆様の6番の登記は、法務局の登記官の職権でなんと抹消されてしまいます。

これが仮登記の順位保全の最大のメリットですが、その後に6番で登記した皆様にとっては悪夢のような事態になります。

現実には、このような仮登記がされている物件はほとんどありませんが、万が一、皆様が気に入った物件にこのような登記がされていた場合には、十分注意してください。

また、今回の物件もそうですが、関係者で話し合い解決する方法はありますので、まずは私たち不動産会社に相談してください。

それでは、今日はこれで失礼します。



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プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
30年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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