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なぜ、建物の解体工事は年初めにするのか?

こんにちは

アーバンライフ不動産代表の森岡です。

昨日から日本列島に大寒波が襲来中ですが、皆様のところは大丈夫でしょうか?

事務所のあるここ松山市や私の自宅のある砥部町では雪は多少舞っていましたが積もることもなく一安心です。

テレビで雪国の映像を見るたびにあのような雪の降る生活はとてもじゃないですが私には無理だなとつくづく思います。温暖な気候に感謝です。

さて、本日は午後から現在建物を解体している現場に進捗状況の確認に行ってきました。


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この物件は、昨年の9月に古家付の土地として山口県にお住いの売主様から売却の依頼をいただき販売活動を行った結果10月下旬にご契約に至り年末に残金の決済を行った物件です。

このような古家付土地の場合、通常は建物を解体して更地にしてから残金決済をすることが多いのですが、時期が年末ということもあり土地の残金決済は年内に行い建物の解体工事は来年にしましょうという内容で契約をいたしました。

ところでなぜ、このような契約になったかおわかりでしょうか?

最近は、空家問題が話題になることも多いのでご存知の方も多くいらっしゃると思いますが、土地の場合、更地になると建物がある場合と比べて固定資産税がおよそ6倍にもなってしまいます。

これが空家が減らない大きな原因なのですが。

そしてこの固定資産税ですが、土地が更地なのか建物付なのかの判断は1月1日の段階で判断されます。

今回の場合、ご契約後に境界確認等の手続きがありましたが建物を解体して年内にお引き渡しをすることは時間的には可能でした。

しかし、先ほどのような理由で年内に更地にしてしまうと買主様に課税される固定資産税が大幅に増えてしまいますので買主様のご希望により建物の解体工事は年を跨いですることになり今年の6日から工事に入っています。

売主様にとりましても建物を解体する前に土地残金をすべていただけますので何らのリスクはありません。

このように建物の解体時期と固定資産税は関連していますので古家付の土地の売却をされる場合には、ご相談いただければ色々とご提案させていただきます。

それでは、今日はこれで失礼します。


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空家の譲渡に3,000万円の特別控除が新設されました!!

こんにちは

アーバンライフ不動産代表の森岡です。

早いもので新年度がスタートして10日が過ぎました。

この調子でいくとあっという間に月末にはGWがやってきますね。

私は、例年GW期間中も定休日の水曜日以外は仕事をしていますが、今年は休みを取ろうか
どうか考えています。独立して5年が終わりますのでそろそろ奥さん孝行もしないといけない
かなと思っています。

さて、今日はご存知の方もおられるかもしれませんが、昨年5月から施行された空家対策特別
措置法に加えてこの4月から新たに税制面での空家対策が取られています。

内容としましては、昨年の法律が「特定空家」に指定されると固定資産税軽減の恩恵が受けられ
なくなり税額が6倍になりますよというものでした。

それがこの4月からは相続で取得した空家を売却した際に譲渡所得(早く言えば利益です)が出た
場合、今までであれば控除なしでそのまま約20%の譲渡税がかかっていましたが、一定の条件に
適合すれば譲渡所得から3,000万円が控除されるというものです。

税額で言うと最大で約600万円もの金額が軽減されることになります。

これは非常に大きいですね。現在でも居住用財産の特例として譲渡所得から3,000万円を控除する
制度はありますが、これが相続した空家を売却した場合にも適用になるということです。

この税制上の特典で相続した空家の利用や売却を促進して将来の問題となる空家の発生を防止
していこうというのが狙いです。

この特例を使うためには以下のような一定の条件がありますが、相続で空家を取得されて住む
予定や貸す予定のない方などにとっては売却を考える大きなきっかけになるかと思います。


○平成28年4月1日~平成31年12月31日までの売却であること
○相続が発生してから3年を経過する日の属する12月31日までの売却であること
○相続の開始までは自宅であり相続により空家になったこと
○昭和56年5月31日以前に建てられたこと
○マンションなどの区分所有建物でないこと
○売却額が1億円以下であること
○相続から空家以外になっていないこと(事業、貸付、住居にしていないこと)
○行政から要件を満たす証明書等を入手して確定申告すること


何か、ご質問やご不明な点などがありましたら私までご連絡ください。


固定資産税の清算方法とは?

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

最近は、秋雨前線や台風の影響などですっきりとした晴れの日がほとんどありません
でしたが昨日、今日はまずまずの天気でお出かけ日和になりましたね。

私たち不動産会社にとりましても土曜日、日曜日はお客様のご案内やオープンハウスの
開催などがありますので週末の天気はずいぶん前からとても気になります。

さて、本日は弊社に中古住宅の売却のご依頼をいただいたお客様から今朝メールを
いただきました固定資産税のことについて書いてみたいと思います。

このお客様からは昨年の秋頃に松山市にあるご実家の売却相談をいただきその後弊社の
専任で販売活動をしていましたところ先月に買い手の方が見つかり無事に売買契約を
済ませ今月の下旬に残金決済、お引き渡しをする予定で現在動いているところです。

このお客様からのご質問は、売却する土地・建物の固定資産税は買主に引渡しをした10月
以降はどうなるのでしょうか?今年度の固定資産税の支払いはあと2回分残っていますが
それも私が負担しなければいけないのでしょうか?という内容でした。

住宅の売買契約の際のご契約書には固定資産税の取り扱いについて記載してあり
ご説明もさせていただいておりますが、私たち不動産業に従事するものと違い一般の
お客様は人生において何度も不動産の取引をされることはありませんのですぐに理解
できない難解な用語や取引慣行などもあり一度聞いただくらいではわからないことだらけ
のことと思います。

この固定資産税というのはその年の1月1日に土地や建物を所有している人に課税をされる
市町村税になります。

今回のような土地付建物、いわゆる中古住宅の売買の場合には中古住宅の引渡し日を
もって売主、買主の所有期間に応じて日割清算をするというのが慣例になっています。

このような措置はほとんどの不動産取引において行われていますが、あくまでも慣例であり
現在ある法律では何らの規定はありませんので法的な義務はありません。そこで土地や
建物の売買をする際の売買契約書の中にこのような清算をする旨を記載しておいて取引を
することになります。

まず、日割清算をするにあたっては起算日をいつにするかということになりますが、1月1日を
起算日にするケースと4月1日を起算日にするケースがあります。

この起算日をいつにするかという決まりは特にありませんが東京など関東地方では1月1日、
大阪など関西地方では4月1日を起算日にする不動産会社が多いと思います。

ちなみに私たちのいる松山周辺では1月1日を起算日にするケースがほとんどです。
私自身、今までに関西や関東の両方で不動産売買を経験しましたが、わかりやすいという
点では1月1日を起算日とした清算方法だと思います。

具体的には、年間の固定資産税の額を10万円、引渡し日を9月20日と仮定すると起算日の
1月1日から引渡し日の前日の19日までの262日間は現在の所有者である売主の負担となり
ます。そして引渡し日の9月20日から12月31日までの103日間は買主の負担となります。

そこで年額10万円をそれぞれの負担日数で割ると売主は10万円×262日/365日=71,781円、
買主は10万円×103日/365日=28,219円となります。この買主の負担分28,219円を20日の
引渡し日に売主に現金などで支払い、受領した売主が買主に代わって後日市町村に支払う
ということになります。

翌年の固定資産税は1月1日の所有者は買主の名義に変更されていますので4月下旬頃に
買主のもとに直接納税通知書が送られてくることになります。

以上が土地や建物を売買した場合の固定資産税の取り扱いになりますが、不動産取引に
おいてわからないことがありましたら私たち不動産業者にお気軽にお尋ねください。








空家対策特別措置法が動きはじめています。

こんにちは 

アーバンライフ不動産の森岡です。

「春に3日の晴れ無し」とはよく言ったものでこの時期はすっきりとした晴れの日が
続かないですね。天気予報によると今日の夜くらいからまた雨になりそうです。

さて、今日は私たちの身近にも最近よく見かける「空家」に関することですでに法律の
一部が施行されている「空家対策特別措置法」について書いてみたいと思います。

この法律は、テレビや新聞などでも報道されていましたのでご存知の方も多いかと
思いますが、今の日本は人口減少や少子高齢化が進んでいることで全国的に「空家」
がかなりのスピードで増えてきています。

ちなみに愛媛県は平成25年度の調査で全国の都道府県別の空家率では16.9%で
全国で第2位になっています。

愛媛県のなかでの空家率では第1位が宇和島市で18.2%、第2位が西予市の17.1%、
第3位が四国中央市の17.0%になっています。

私たちの住んでいる松山市は14.4%で第8位、近隣の東温市は11.7%で第12位、砥部町は
10.2%の第13位となっています。

これらの「空家」の中には適切な管理がなされないために安全性の低下や衛生面の悪化、
景観の阻害など近隣住民の生活環境に悪影響を及ぼしているものがあります。

そこで「空家」がもたらすいろいろな問題を解決するために新たに作られた法律がこの
「空家等対策の推進に関する特別措置法」という名前の法律です。

この法律は、平成27年2月26日にすでに一部が施行されていてすべてが施行になるのは
今年の5月26日とされています。

この法律の中で一番注目をされた措置が『税制上の措置等」と言われる項目になります。

これは空家のなかでも特に問題を抱えている「特定空家」に分類された空家に係る土地に
ついては現在の税制上の特例措置の対象から除外しますよという部分になります。

現在は、住宅用の土地に対して適用される固定資産税は建物のない更地の土地に
比べると200㎡以下の部分は6分の1に200㎡を超える部分は3分の1に減額されています。

建物がある土地は建物のない土地に比べると税制面で相当優遇されているということに
なります。

そのため古くなって誰も住まなくなった建物が空家として残っていても取り壊して更地にして
しまったら固定資産税の負担が6倍に跳ね上がることになりますので誰も空家を取り壊す
ことをしないのです。

そのことが問題のある空家がどんどん増えてしまっている大きな要因と言われていますので
この法律によりその特例措置を除外することとなったのです。

この特例措置を受けられなくなると建物がある状態であっても更地の土地と同じように課税
されることになりますので今まではたとえば年間5万円の土地の固定資産税で済んでいた
ところが6倍の年間30万円の固定資産税を払わないといけなくなります。これでは建物を
残しておくことの税制上のメリットはなくなりますよね。

今後、市町村で空家の調査が進んでいき段階を踏んでいくとこの「特定空家」に指定された
空家が私たちの身近に見られるようになります。

空家を所有されている方でそのまま放置されているような方は貸すとか売却するとか
何らかの方向性を決めなければならなくなる時が必ずやってきます。

そのような時には、私たち不動産会社にご相談いただければいろいろな視点から検討して
その物件に合った方法をご提案せていただきますのでお気軽にお尋ねください。



危険空家、軽減対象外に

こんにちは 森岡です。

2~3日前の大寒波から少しは寒さが緩んだようですが、今日は朝から本格的な雨で私も外出の
予定を午後からに変更してブログを書いています。

さて、昨日の愛媛新聞の朝刊の1面に大きく報じられましたのでご存知の方もたくさんおられると
思いますが、人が住まなくなったいわゆる「空家」に対してかかっている固定資産税の軽減特例の
対象から倒壊などの危険のある空家やごみ屋敷などを外す方針を自民党の税制調査会が固めた
というものです。

現在の税制では、住宅が建っている土地の固定資産税は、200㎡以下の部分が本来の額の
6分の1になっています。200㎡を超える部分も3分の1に軽減されています。

たとえば、現在空家になっている土地に対する固定資産税が年額35,000円だとするとその空家を
取り壊して更地にしてしまうと6倍の固定資産税がかかってきますので210,000円を負担しなければ
ならなくなるということです。

そのため、空家でも住宅が建っていれば特例が続くために住まなくなった空家を取り壊さずに
そのまま放置してその状態が長く続くとどんどん老朽化していき倒壊の恐れが出てきて近隣の
方にも迷惑や不安を与えるようになる事例が数多くあります。

そこで、老朽化で倒壊の恐れがある住宅やごみが大量に放置され衛生面で問題があることなどの
条件にあてはまれば「特定空家」として指定してこの固定資産税の軽減対象から外すということ
のようです。

そうすれば、空家の所有者が自発的に建物の取壊しをするようになるのではという狙いのようですが
果たしてそうなるのでしょうか?建物の解体に要する費用もかかりますので。

また、適切に管理がされた空家はこれまで通りに特例の対象になるということのようですから
空家に対する管理という業務が今まで以上に見直されるのではないかとも感じました。

昨年10月1日時点での空家の数は全国でも820万戸あり今後も人口減少が進むにつれさらに
空家が増えることが予想されます。ちなみにわが愛媛県は全国で山梨県に次いで第2位の
空家率になっています。

この空家に関する問題は、私たち不動産業者はまさに仕事に直接かかわる問題でもありますので
この空家のある土地の再利用や有効活用に知恵を出していかなければならないとこの記事を
読みながらあらためて思いました。

それでは、午後から天気が回復してくれることを願っています。





プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
30年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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