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不動産購入時の諸費用と税金

こんにちは 森岡です。

9月に入ってから当社にお問い合わせをいただくお客様が増えてきました。
この土・日にも中古住宅のご案内をさせていただきましたが、その際に必ず
お尋ねのあるのがこの売買代金以外にどれくらいの費用がかかるのですか?
という点です。

そこで、本日は土地や中古住宅を購入する際の諸費用と必要な税金について書いて
みたいと思います。

売買金額1,800万円の中古住宅を購入する場合を例にして諸費用が必要な時期を
順番にご説明させていただきます。

気に入った物件が見つかり売主様との諸条件が合意に至りますとまずは売買契約の
締結ということになります。

①売買契約の際に必要になる費用に売買契約書に貼付する印紙代があります。
◆この印紙代は、現在軽減措置がとられていますので1,800万円の物件の場合、1万円
になります。
◆仲介手数料の半金を不動産会社に支払います。(決済時にまとめていただく場合もあります)
仲介手数料は、売買金額×3%+6万円に消費税となりますので1,800万円の物件の
場合は648,000円となり、その半金の324,000円を契約時に支払います。

②売買契約が終わると売買契約書などの書類を準備して銀行からの借り入れのための
本審査の申込をします。およそ2週間くらいで審査の結果が出ますがOKになると
銀行から正式に融資を受けるための金銭消費貸借契約という契約を結びます。

◆その際に契約書に貼付する印紙代が借入金額1,000万円超~5,000万円以下の場合
2万円になります。
◆銀行ローン利用のための事務手数料として一般的には32,400円が必要です。
(金融機関や商品により異なる場合があります)
◆また、銀行ローンを利用する際には保証会社の保証を受けなくてはなりませんが、
その保証会社の保証を受けるためにローン保証料という費用が必要になります。
これは、一括払いと分割払いがありますが多くの方が利用されるのが分割払い
といって毎月の返済額に0.2%の保証料を上乗せして払っていく方法になります。
◆物件を現金で購入するケースは必ずしも必要ではありませんが、住宅ローンを利用
する場合には、建物に火災保険を付けなければなりませんので火災保険料が必要に
なります。この火災保険は利用する銀行により条件が異なりますが、一括払いだけでなく
毎月払いや年払いなどを利用することもできる場合もありますのでどの支払方法を
選ぶかにより購入時の諸費用の額が変わってくる項目です。

③買主様が住宅ローンの手続きをすませると売主様との間で物件の引渡し・残代金の
支払いという最後の手続きに入ります。

◆この最終の決済時に必要な諸費用としては、登記費用があります。
これは物件を自分の名義にするための所有権移転登記費用や住宅ローンを利用
するために銀行を抵当権者とする抵当権設定登記費用があります。
金額は、購入する物件の評価額や建物の建築時期、借入する銀行ローンの額に
より異なりますがおよそ30万円前後が多いケースです。
あと、その物件にかかっている固定資産税を決済日で日割清算します。売主、買主双方
損得がないように今年の分は所有期間でもって日割で清算してしまいます。次の年は
買主様に直接固定資産税がかかってくるようになります。
◆契約時に半金を支払っている仲介手数料の残りの半金分324,000円を不動産会社に
支払います。

以上が不動産を購入する場合に必要となる主な諸費用になります。

上記の例で火災保険を月払いにして初期費用を抑えた場合では、諸費用が約106万円に
なります。
これは、売買金額1,800万円の約5.9%という割合になります。中古住宅などを購入する
場合には物件価格のおよそ6%位の諸費用を見込んでおく必要があります。

なお、不動産を購入した後にかかってくることのある税金に不動産取得税というものが
ありますが、今日は長くなりましたのでまたの機会に書いてみたいと思います。

今日は、以上です。




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不動産売却時の費用と税金

こんにちは 森岡です。

この土・日は松山ではなんとか雨が降らずにすみましたが、お向かいの広島では先週、
大変な土砂災害が起こってしまい、そのうえ雨が断続的に降っているために捜索活動や
復旧作業も思うようにいかないようで心からお悔やみとお見舞いを申し上げたいと思います。

さて、先週末当社に砥部町の宮内で土地付建物の売却査定のお話をいただきました際に
所有者の方から売却をした場合に必要な費用や税金はいくら位かかるのですか?
というご質問をいただきましたので今日はこのテーマで書いてみました。

まず、土地や中古住宅など不動産を売却する際には、以下のような費用がかかります。

①印紙代
 買主と売買契約を締結する際の売買契約書に貼る収入印紙で以下のようになります。
 (平成26年4月1日~平成30年3月31日まで軽減税率の適用があります)
 売買価格 100万円超  500万円以下の場合  1,000円
        500万円超 1,000万円以下の場合  5,000円
       1,000万円超 5,000万円以下の場合 10,000円

②仲介手数料
 購入者が見つかり売買契約が成立した場合に不動産会社に支払う手数料になります。
 売買価格が400万円以上の場合には
 売買価格×3%+6万円という速算式で算出することができます。
 例)売買価格2,000万円の場合 2,000万円×3%+6万円=66万円
 別途8%の消費税がかかりますので税込では712,800円となります。

③登記費用
 買主への所有権移転のための売渡証書作成費用や借り入れが残っている場合には、
 抵当権抹消費用が必要になります。また、登記簿上の住所と現住所が異なる場合には
 住所変更登記が必要になります。

④その他個別的な費用
 ■リフォーム費用
 リフォームをしてから売りに出す場合にはリフォーム費用が必要になりますが、せっかく
 お金をかけてリフォームをしても残念ながらリフォーム費用以上の価格で売れる保証は
 ありません。

 ■境界確認・測量費用
 敷地の境界がはっきりしない場合には、隣地との境界確認や測量などが必要になる場合が
 あります。古い土地の場合には、登記簿上の面積と実際の面積が異なることも珍しくは
 ありません。売却後にトラブルにならないためにも売却の際には実測清算とすることを
 お勧めいたします。

 ■建物解体撤去費用
 古い建物がある土地を売却する場合に、建物の解体費用を売主が負担する場合には建物の
 解体撤去費用が必要になります。


次に、不動産売却にかかる税金についてですが、

不動産を売却した場合には、翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。
不動産の売却により利益が生じた場合には、その利益に対して譲渡所得税と住民税がかかります。
譲渡所得とは、土地や建物を売却して得た金額からその不動産の取得価格と取得にかかった経費、
および売却にかかった経費を差し引いた金額になります。

 譲渡所得=売却代金-取得価格-取得経費-売却経費

税率は、売却した年の1月1日における所有期間により以下のようになります。
 ●5年を超える場合  長期譲渡所得として20%(5%は住民税)
 ●5年以内の場合   短期譲渡所得として39%(9%は住民税)
  (別途復興特別所得税がかかります)

※税制度につきましては専門的な知識が必要になります。
また、税制度は見直されることがありますので気になる場合には、専門家に相談されることを
おすすめします。

今日は、以上です。






土地代金以外にかかる思わぬ費用

こんばんは 森岡です。

今日は、久しぶりに太陽も出てきて少し蒸し暑い1日でしたね。

さて、今日は「初めての土地探しの注意点」の第2回目で
「土地代金以外にかかる思わぬ費用」というテーマで書いてみたいと思います。

土地を購入する際には、表示されている土地代金や坪単価の高い安いにどうしても
目が行きがちになりますが、この表に出ている土地代金以外に多額の費用が
必要になるケースが多々あります。

特に次のような土地の場合には注意していただき、不明な点は私ども不動産会社に
納得のいくまで確認をしてください。

なお、土地を購入する際に通常必要になる費用、たとえば登記関係費用、住宅ローン
関係費用、仲介手数料、各種税金などの説明は今回のテーマからは除いています。


■土地の地目が『宅地」以外の場合

たとえば、土地の地目が「田」や「畑」などの農地の場合、農地転用が可能かどうか、
可能な場合にはその申請費用や地目変更登記費用などが発生します。
 

■上・下水道や電気などライフラインの整備がされていない場合

上水道や下水道などが土地に引込みがされていない場合には、売主の負担でそれらの
引込みをするのか、買主が購入後に引込みをするのかなどの条件を確認してください。

また、そもそも検討している土地の前面道路に上水道や下水道の配管が埋設されて
いるのかどうか、前面道路まで来ていない場合にはそれらを引いてくる工事も必要に
なります。


■前面道路や隣地との間に高低差がある場合

前面道路や隣地との間に高低差のある土地の場合、擁壁工事や土留め工事をする
必要性が出てきます。事前にこれらの工事費用の見積をとり検討することが必要です。


■地盤が弱い場合

建物を建築する前にはその土地の地盤の強度を調査します。
その結果、軟弱地盤だった場合には地盤の補強工事が発生します。
地盤の強度によりますが、30万円~150万円位とかなりの補強工事費用が
必要な場合がありますので事前に地盤調査ができれば安心です。


■境界標がない場合

境界の標識がないままで購入をしてしまいますと将来、トラブルになる可能性があります。
場合によっては、あらためて測量をしなくてはならなくなったりすると思わぬ費用が発生します。
購入前に売主や隣地所有者の立会いのもとに境界を確定し境界を明示しておくべきです。

この境界明示の方法につきましては土地ごとに最適な方法がありますので後々のトラブルに
ならないように私ども不動産会社において責任を持って買主様にお示しをいたします。


ところで、6月も今日で終わりです。これで1年の半分が過ぎてしまうことになります。

なんとも、月日の経つのは早いものですが、明日からの半年間、また新たな気持ちで
頑張りたいと思いますので、これからもよろしくお願いいたします。







プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
30年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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