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中古マンションの販売価格について

こんばんは 森岡です。

昨日までは雨がよく降りましたが今日は一休みのようですね。

さて、前回に続きまして今回も中古マンションについて、
今回は特に価格の面について書いてみたいと思います。

中古マンションの販売価格につきましては、以下のような5つの要件から
私たち不動産仲介会社が過去の同じマンションでの取引事例や近隣の
マンションの取引事例等を蓄積したデータに基づいて査定価格を売主様に
提示させていただいています。

◆中古マンションの価格決定の5つの主な要件

①築年数

②立地条件

③住戸の方位や角部屋など

④所在する階数

⑤マンション全体の管理状態

このような要件を基に、ご提示した査定価格や不動産会社の意見を参考にして
売主様が売出価格を決定し売却活動がスタートします。


上記の要件の中でも価格を決定するにあたり最も重要な要件が「築年数」です。
そこで、次に「築年数」から中古マンションの価格変動を見ていきたいと思います。



◆中古マンションの価格変動について

まず、中古マンションとは、建物が竣工(完成)してから1年以上経過している、
または一度でも人が居住したことのあるマンションになります。

フラット35などの公的融資では築2年以上経過したマンションは中古融資の
対象となります。

次に、中古マンションの価格の変動ですが、新築時の価格と比較した場合、
以下のようになるケースが多くみられるといわれています。

●築1年で平均して 10%

●築10年で平均して 24%

●築20年で平均して 40%

例外はもちろんありますが、一般的にはこのような価格の下落になると
いわれています。

マンションは一戸建てと比べてその価格に占める土地部分の価格が小さく
なりますので価格下落の影響が大きくなります。

反面、一戸建ての方はその価格に占める土地部分の価格の割合が高いために
マンションほどの下落率にはならないことが一般的です。



◆中古マンション市場の動き

近年は、新築直後のマンションの価格が下がることを多くの人が知るようになった
こともあり、築10年以内、特に5年以内の中古マンションの人気が非常に高く、
市場に売りに出されると比較的好条件で成約になるケースが多くあります。

建物完成後のおよそ15年は中古マンションとしての価格の下落率が高くなりますが、
その後は価格が安定してくる傾向にあります。

そのため、価格面だけをみると築15年以上の中古マンションはその先は価格の下落が
少ない資産と考えることもできます。


今回は以上です。

中古マンションの購入や売却の際の参考にしてください。












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中古マンション選びのポイントとは

こんばんは アーバンライフ不動産の森岡です。

今日くらいまでは梅雨の中休みのようですね。

さて、この土・日は当社に売却を依頼していただいている中古マンションの
内覧がありました。

その際にマンションをご覧になられたお客様からいくつかのご質問を
いただきました。

そこで今日は、中古マンションを選ぶときのポイントを私なりにこのブログに
書いてみたいと思いますので参考にしてみてください。


◆お部屋の位置関係を確認

検討しようとしているお部屋がそのマンションの中でどのような位置関係に
あるのかということを確認します。

お部屋の位置は、「日当たり」、「通風」、「騒音」などに直接関係してくるからです。

また、エレベーターや階段、駐車場などが近いと時間によっては足音や
器械音がうるさく感じることがあります。


◆マンションの共用部分の確認

マンションの管理状態をみるポイントとしては「集合郵便受け」と
「掲示板」があります。

「集合郵便受け」が
チラシなどでふたが開かない。
チラシがはみ出ている。
足元にチラシが散らばっている。
ごみ箱はあるが雑に捨てられている。


「掲示板」には
掲示している紙が破れていてそのままになっている。
新しい情報が更新されていない。
など

その他、
エントランスにごみが落ちていないか
ごみ捨て場や駐輪場などがきれいに使われているかどうかもチェックポイントです。


◆室内の確認

マンションの室内は圧倒的に「フローリング」が多くなっています。

フローリングは下の部屋に音が意外と響きます。
床を叩くか踏んでみて音の響き具合を確認してください。
もし、音が響くようであれば下の部屋に響いている可能性があります。

音に関してもう一つ確認をしていただきたいのが室外の音です。
必ずお部屋の窓を開けて外の音を確認してください。

マンションの多くは利便性の良い場所に立地していますので幹線道路に
面していて交通量が多かったり、電車の線路や踏切が近かったりすると
日中はあまり気にならなくても夜間の静かな時間には気になることが
よくあります。

マンションは、木造住宅等に比べて気密性が高いため、温度差のあるところでは
「結露」が発生しやすくなります。そして結露はやがてカビになっていきます。

また、エアコンの吹出し口付近やキッチン、浴室、洗面所など水気のあるところも
要注意です。

居室の天井部分などの四隅にカビとなってあらわれますので梁や天井部分は
チェックしておきたいものです。

室内の使い方や汚れの程度、リフォームの必要性の有無などによっては、
再度内覧をすることが必要になる場合もあります。



◆管理費、修繕積立金の確認

「管理費」は、マンションの共用部分の維持・管理のために使われるもので
共用部分の電気代、火災保険料、損害保険料、管理組合の運営費などに
使用されます。

「修繕積立金」は、マンションの維持・修繕を計画的に行っていくために
組合員である所有者が負担して毎月積み立てていきます。

一般的には10年から15年くらいに一度、大規模な修繕が必要となります。
その場合に修繕に必要な費用が不足する場合には、その不足分を一時金として
徴収することがあり、その額は1戸当たり数十万円以上になる場合もあります。

そのため、そのマンションの管理費の額、修繕積立金の額を確認しておく
必要があります。


◆ペットの飼育の確認

最近の新築マンションでは、飼育できるペットの種類、大きさ、数などを詳細に決め
管理規約などに記載している物件が増えています。

中古マンションの場合は、ペットの飼育に関して細かく決まっていない物件も
あります。管理規約に記載があったとしても「他の居住者に迷惑を及ぼす動物の
飼育は不可」などとあいまいな文章になっていることがあります。

ペットを飼っている方、これから飼おうと思っている方は、ペット可ということはもちろんですが
飼っているペットが大丈夫かどうかを具体的に確認しておきましょう。


◆耐震性の確認

中古の戸建でも同じことが言えますが、1981年、昭和56年6月1日以降に建築確認を
受けたマンションをおすすめいたします。

これは、新耐震基準と言われる耐震基準を満たした建物でそれ以前の旧耐震基準の
建物とは耐震基準が大きく違います。

地震に対する不安というのは中古物件を検討している人の多くが持っているものです。

ただし、この昭和56年6月1日以降というのは建築確認を受けた日であってそのマンションが
完成をした日ではありませんのでご注意ください。



以上、長くなってしまいましたが最後までお読みいただきましてありがとうございます。

これ以外にも中古マンションを選ぶ際のポイントは色々とあります。

何かご質問などがありましたらお気軽にお尋ねください。


次回は、中古マンションの価格の妥当性について書いてみたいと思います。










プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
30年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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