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仲介手数料って決まっているのではないのですか?

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

昨夜も平昌オリンピック盛り上がりましたね。

スピードスケートの新種目のマススタートですか?

初めて見るので何だかよくわからないところのある競技でしたが日本の高木選手が金メダル、妹さんばかりが目立っていましたのでお姉さんの面目躍如ですね。

あと、女子のカーリング、こちらも初めての銅メダル、やりましたね。おめでとうございました。


さて、今日は「仲介手数料」について書いてみたいと思います。

実は、昨日、当社のホームページをご覧いただいたお客様からお尋ねをいただきました。

その時に聞かれたのが、アーバンライフさんのホームページを見ると仲介手数料が色々と設定されているようですが「仲介手数料というのは決まっているのではないのですか?」というご質問でした。

皆様も不動産を購入したり売却したりするとお世話になった不動産会社に仲介手数料という報酬を支払う必要があるんだなということは何となくご存知の方が多いかと思います。

まず結論から、昨日、お尋ねをいただきました仲介手数料は決まっているのでは?というご質問の答えとしましては、お客様から頂戴する仲介手数料は「その上限」が決められていますということになります。

これは、下の写真(一部抜粋)のように昔は建設省で現在は国土交通省の告示という形で私たち宅地建物取引業者がいただける仲介手数料(正式には報酬の額)の金額が決められています。


表2                         


不動産の取引価格が400万円以上の場合、速算式というのがありましてそれによると取引価格の3%+6万円が報酬額になります。その報酬額には消費税8%がかかりますのでその合計金額が仲介手数料の金額になります。

具体的には、2,000万円の中古住宅を購入した場合、2,000万円×3%+6万円=66万円でこれが報酬額です。その報酬額66万円には消費税8%がかかりますので66万円×108%=712,800円が仲介手数料になります。

大事なポイントは、この仲介手数料というのはあくまでもお客様から頂戴することができる「上限」ということです。名目のいかんを問わずこの上限を超えてお客様から報酬をいただいたらいけませんよということです。

この上限の範囲内であれば、それぞれの不動産会社の考えや戦略、企業努力によるコスト削減などによって仲介手数料の額を決めることができます。

そのため、首都圏や関西圏などの大都市を中心に仲介手数料を無料にしたり割引をして競争をしています。そしてこの流れは地方都市にも波及してきています。このような現象は私たち不動産業界だけでなくどの業界にもいえることだと思います。

そこで、当社ではこの仲介手数料を取引ケースや物件種別ごとに独自の設定をしています。

詳しくは、当社のホームページのこちらをご覧いただければと思います。


いずれにしましても、ネット社会になり時代が大きく変わり不動産を取り巻く環境もどんどん変化してきています。それに伴い不動産会社の役割も変わってきていますので当社もそれに合わせていきたいと考えています。

それでは、今日はこれで失礼します。



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国土交通省がやっと腰をあげました!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

今日は、3連休の最終日ですね。先ほど、国道33号線を車で走っていましたら松山ICに
入る車で結構渋滞をしていました。これから自宅にお帰りの方、どうぞ気をつけて
お帰り下さい。

さて、今日は、現在不動産を売却されている方、これから売却をしようとお考えの方へ
つい先日国土交通省から発表されました不動産の売却に関する新しいお知らせをさせて
いただきたいと思います。

不動産の購入をお考えの方には直接関係のないテーマかもしれませんが中古住宅や中古
マンションなど個人の方が所有されている物件を購入される際には参考になる部分もある
かと思います。

以前、このブログにも書かせていただきましたが一部の不動産業者(特に全国展開して
いるような大手の不動産業者)の間で「囲い込み」と呼ばれている物件情報を非公開にして
自社の中で独占してしまうということが不動産売買の流通の促進や透明性を害していて
不動産の売主の利益を損なうということで非常に大きな問題になっています。

この物件の「囲い込み」というのは、不動産の所有者から物件の売却を依頼された不動産
業者は基本的に物件情報を「レインズ」という国土交通省所管の物件情報を登録する機関に
登録して取引終了まで公開しないといけないことになっています。そして登録をした際には
登録証明書という書面が発行されますのでその書面を売主様に交付することが義務付け
られています。

にもかかわらず登録した後すぐに意図的に削除したり登録はしていても他の不動産業者から
問い合わせがあれば「今、商談中になっています」とか「契約予定になりました」あるいは
「現在ローンの審査中です」などという口実で(本当であればかまいませんが)他の不動産
業者がお客様にその物件を紹介したいのにそれをさせないような行為のことをいいます。

なぜ、一部の不動産業者はそのような「囲い込み」をするのかと言えば仲介手数料を売主様
からだけでなく買い手を自社で見つければ買主様からも仲介手数料をいただけますので
ひとつの物件、ひとつの取引で手数料が2倍になるからです。これは両直、両手、ダブル
などと言われている取引になりますが手数料を稼ぎたいがために「囲い込み」は行われます。

不動産業者も仕事として日々営業活動をしていますので当然このような両直という取引を
目指していくのは当たり前のことですし私自身も自社でお預かりをした物件は自社で
買い手の方を見つけたいと思い活動をしています。

問題なのは他の不動産業者さんから物件を紹介したいとの依頼があった時に「囲い込み」を
してしまうと他の不動産業者さんのお客様でその物件の売却がまとまったかもしれないという
機会を奪ってしまうことになります。これが不動産の売却を依頼した売主様の利益を奪って
しまうことに繋がります。この不動産業者の利益を最優先して売主様の利益は後回しにする
ということがこの「囲い込み」の最大の問題点です。

そこでこの「囲い込み」を問題視した国土交通省が対策として打ち出してきたのが物件情報が
「レインズ」に正しく公開されているかどうかを不動産の売主様自身がインターネット上で
確認ができるように専用のIDとパスワードを渡すようにするようです。そうすれば売主様は
自分の物件が正しく登録され公開されているかどうかいつでも確認することができるように
なります。

ちなみにこの「レインズ」という日本最大の不動産物件情報が登録されている登録機関の
不動産物件情報は現在一般の方への公開はされていません。見たくても見ることはできません。
全国の不動産業者のみが物件情報の閲覧ができるようになっていますので、今回一部とはいえ
一般の個人の方への閲覧の許可というのは過去にも何度か話題にのぼった「レインズ」の
一般公開への流れのような気が私はしています。

なお、この新しい規定の運用は平成28年1月5日から開始される予定になっています。

これで多少は「囲い込み」がなくなることを期待しています。






囲い込みとは?

こんにちは 森岡です。

今日で今年最後の3連休も終わりですね。
この3連休は、天候がよく寒さも少し緩んでお出かけ日和になりなによりです。


さて、今日は前回の続きになります。

前回は、「囲い込み」という物件情報の独り占めが大問題になっています。というところで
終わりましたが今日は、その「囲い込み」というのがなぜ問題になっているのかということから
ご説明します。

市場に売りに出ている土地や中古住宅、中古マンションなどは大部分を個人の方が所有されて
います。所有している個人は、どこかの不動産会社に売却を依頼して買い手を探してもらいます。
その場合に1社だけに売却を任せる場合(専任媒介)と複数の会社に売却を依頼する場合(一般媒
介)に分かれます。

「囲い込み」というのは、複数の会社に任せる一般媒介契約での売却の場合にはありませんが、
1社だけに売却を依頼する専任媒介契約の場合に起こることがあります。

本来は、物件の所有者である売主の利益のために物件情報をすばやく(7日以内)公開して、
希望する条件に近い買主を見つけるというのが売却を任された不動産会社の務めですが、
売主の利益ではなく自社の利益を最優先にしてその物件情報を公開せずに自社で囲い込んで
しまうということをする会社があります。

なぜか、

それは自社で買主を見つけることができれば売主から仲介手数料をいただくのはもちろんですが
買主からも仲介手数料をもらうことができます。これを「両手」、「両直」、「ダブル」などと
呼びますが一粒で二度おいしい状態です。

もちろん不動産会社も利益を求めて営業活動をしています。私自身もそうです。

気持ちとしては、「両直」という一粒で二度おいしい状態を求めるのは非常によくわかります。

しかし、このような「囲い込み」を長く続けると他の不動産会社に情報を公開すればよい条件で購入
してくれる買主が見つかっていたかもしれないチャンスを逃してしまい、売主の利益を損なうという
ことになってしまいます。

この「囲い込み」がある場合には、いくらその物件情報が欲しい不動産会社が問い合わせても
資料がもらえずに自分のお客様に紹介ができない、HPにも公開ができないということになります。

これが、前回弊社のお客様から物件情報が公開されている会社とそうでない会社があるのは
なぜですか?ということへの回答の一つになります。

この「囲い込み」につきましては私が松山に帰る前にさいたま市で不動産の仲介の仕事をしていた
時には日常茶飯事に経験をしていました。

特に、相手が大手の不動産会社の場合に多くありましたが、物件の問い合わせをすると「その
物件は今、商談中になっています」とか「ああ、それは契約予定です」とか「現在ローンの審査中です」
などなどがお決まりの返事です。

この「囲い込み」は特に首都圏や近畿圏などの大都市圏で多く問題となっています。

その後、松山に帰り不動産の仲介をしていますが、このような「囲い込み」は多少はありますが
都市部と比べると少なく物件情報を公開してくれる会社さんが多くやりやすいと感じています。

売主様、買主様それぞれの立場での利益のために、そしてお互いに共同して取引をしていく同業者の
方との協調も大切にして信頼される不動産会社としての使命を果たしていきたいと考えています。








共同仲介と単独仲介の仲介手数料の仕組み

こんばんは 森岡です。

昨日は、奄美地方が梅雨明けになったようですが、平年と比べると2週間ほど
遅い梅雨明けのようです。

この調子だと四国地方の梅雨明けも平年の7月18日頃よりも遅くなりそうですね。
あとしばらく我慢が必要のようです。

さて、今日は前回に続いて「仲介手数料」について書いてみたいと思います。

土地や建物などの不動産を不動産会社を通して売ったり、買ったりした場合には
仲介手数料(媒介手数料とも言います)を不動産会社に支払います。

その場合に不動産取引に介在する不動産会社が1社の場合と2社以上の場合
(ほとんどは2社です)があります。

一番多い不動産取引のケースは、不動産会社が売主側と買主側にそれぞれ
入って取引を行う「共同仲介」と呼ばれる取引です。

この場合は、不動産会社が売主、買主それぞれの立場でその利益を考えて相手方と
交渉を行い売買を成立させていきます。

売買契約が成立すると売主は売主側不動産会社に仲介手数料を支払い、買主は
買主側の不動産会社に仲介手数料を支払います。

この取引で不動産会社がいただく仲介手数料のことを業界用語では「分かれ」、
「片手」、「シングル」などと言います。

通常、売主と買主の利益は相反しますのでごく自然な流れの取引と言えます。
また、物件の引渡しが終わった後に何かトラブルなどが発生した場合には、取引を
担当した不動産会社2社が共同して責任を負い処理をしますので売主、買主に
とっては負担やストレスの少ない取引と言えます。

次に、不動産取引に介在する不動産会社が1社のみの場合があります。
これを「単独仲介」と呼びますが、不動産会社にとっては一番魅力的な取引といえます。

この場合には、取引を担当する不動産会社は売主、買主双方を代理して売買を
まとめていくことになります。

売買が成立すると不動産会社は売主からも買主からも仲介手数料をいただくことが
できます。これを「両手」、「両直」、「ダブル」等と呼んでいますが共同仲介の2倍の
手数料が1件の取引で得られることになります。

本来は、売主、買主の利益は相反しますのでこのような1社での取引というのは
問題がないとは言えません。

事実、以前民主党が政権を担っていた時期にはこの双方を代理する取引、両手仲介を
禁止しようとする動きがありました。

また、不動産先進国のアメリカでは全てではありませんが、大部分の州で法律により
この双方代理を禁じています。

日本では、違法ではありませんので取引をまとめた不動産会社からすれば売主、買主の
双方から仲介手数料を頂戴できる「単独仲介」は非常においしい取引となります。

しかし、「共同仲介」と違い不動産を引き渡した後に何かトラブルが生じた場合には
取引をした不動産会社1社が対応、処理にあたらなければなりませんので、ここでも
売主、買主の利益は相反しますのでどちらかの側に偏った処理になると相手側には
おおいに不満が残ることになります。

このように不動産の取引には、「共同仲介」と「単独仲介」があり、それに対する
仲介手数料が不動産会社の立場からすると倍・半分に違ってきます。

お客様の立場、特に買主の立場からすると支払う仲介手数料の額は共同仲介でも
単独仲介でも同じ金額です。支払う不動産会社が違うだけです。

私は、買主の立場に立った不動産会社を仲介に入れる「共同仲介」を選ばれることが
安心・安全な取引につながるのではないかと思います。




仲介手数料とは?

こんばんは 森岡です。

今回の台風8号の影響は、松山近辺では特に被害の情報もないようで一安心です。
久しぶりにすっきりとした青空を見たいものです。
明日は、台風一過となりますように。


さて、今回は不動産の売買に伴い必要となる仲介手数料について基本的なことを
書いてみたいと思います。


■不動産取引の際の仲介手数料とは?

土地や中古住宅、中古マンションなどの不動産を不動産会社を通して売ったり、買ったり
した場合に成約した際に支払う成功報酬のことを仲介手数料(媒介手数料、媒介報酬など)
といいます。

この仲介手数料は、成功報酬とされていますので売買が成立しなければ支払う必要は
ありません。

また、売買契約が一旦締結されてもその後無効、取消になった場合には有効に売買契約が
成立したとはいえませんので不動産会社は仲介手数料を請求することはできません。

よくある身近な例としては、買主が住宅ローンを利用して不動産を購入する場合に、予定
していた金額の住宅ローンが借りられなかった場合には、「ローン特約」によって
売買契約は白紙に戻ります。それに伴い買主が売主に支払った手付金は無利息で
買主に返還され、売買契約時に不動産会社に支払った仲介手数料(半金)があれば、
これも無利息で売主や買主に返還しなければならなくなります。

■仲介手数料はいくら?

不動産会社に支払う仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決められています。

この法令で定められているのはあくまでも上限ですので、当然に上限額を請求できる
ということではありません。

また、広告費用や現地案内、オープンハウスなどにかかる費用は、成功報酬としての
仲介手数料に含まれますので依頼者の特別な依頼によるもの以外は請求することは
できません。

計算式は、売買価格が400万円以上の物件の場合、
売買価格×3%+6万円に別途消費税8%を加えた額が上限額となります。

例】 売買価格2,000万円の場合
   2,000万円×3%+6万円=660,000円 
   660,000円×108%=712,800円となります。


■仲介手数料の支払い時期は?

売買契約が成立すると、不動産会社には仲介手数料をいただく請求権が発生します
ので、売買契約が成立した時に仲介手数料の全額を受領しても違法になるものでは
ありません。

ただし、不動産の売買契約だけではお引き渡しまでが完了しているわけではありませんので
売買契約締結時に仲介手数料の半金を支払い、引き渡しが完了した時点で残りの半金を
支払うというのが一般的な支払方法です。

■注意しておくべき点?

仲介手数料について以下のような説明や請求があった場合には不動産会社に納得のいくまで
確認をしてください。

○仲介手数料の上限を超える金額を請求された場合。
○仲介手数料の上限額をあたかも法律で一律に決まっているかのごとくの説明をされた場合。
○仲介手数料以外に広告費などの名目で費用の請求をされた場合。

今日は、以上です。

次回は、共同仲介と単独仲介による仲介手数料の違いについて書いてみたいと思います。










プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
30年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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