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土地代金以外にかかる思わぬ費用

こんばんは 森岡です。

今日は、久しぶりに太陽も出てきて少し蒸し暑い1日でしたね。

さて、今日は「初めての土地探しの注意点」の第2回目で
「土地代金以外にかかる思わぬ費用」というテーマで書いてみたいと思います。

土地を購入する際には、表示されている土地代金や坪単価の高い安いにどうしても
目が行きがちになりますが、この表に出ている土地代金以外に多額の費用が
必要になるケースが多々あります。

特に次のような土地の場合には注意していただき、不明な点は私ども不動産会社に
納得のいくまで確認をしてください。

なお、土地を購入する際に通常必要になる費用、たとえば登記関係費用、住宅ローン
関係費用、仲介手数料、各種税金などの説明は今回のテーマからは除いています。


■土地の地目が『宅地」以外の場合

たとえば、土地の地目が「田」や「畑」などの農地の場合、農地転用が可能かどうか、
可能な場合にはその申請費用や地目変更登記費用などが発生します。
 

■上・下水道や電気などライフラインの整備がされていない場合

上水道や下水道などが土地に引込みがされていない場合には、売主の負担でそれらの
引込みをするのか、買主が購入後に引込みをするのかなどの条件を確認してください。

また、そもそも検討している土地の前面道路に上水道や下水道の配管が埋設されて
いるのかどうか、前面道路まで来ていない場合にはそれらを引いてくる工事も必要に
なります。


■前面道路や隣地との間に高低差がある場合

前面道路や隣地との間に高低差のある土地の場合、擁壁工事や土留め工事をする
必要性が出てきます。事前にこれらの工事費用の見積をとり検討することが必要です。


■地盤が弱い場合

建物を建築する前にはその土地の地盤の強度を調査します。
その結果、軟弱地盤だった場合には地盤の補強工事が発生します。
地盤の強度によりますが、30万円~150万円位とかなりの補強工事費用が
必要な場合がありますので事前に地盤調査ができれば安心です。


■境界標がない場合

境界の標識がないままで購入をしてしまいますと将来、トラブルになる可能性があります。
場合によっては、あらためて測量をしなくてはならなくなったりすると思わぬ費用が発生します。
購入前に売主や隣地所有者の立会いのもとに境界を確定し境界を明示しておくべきです。

この境界明示の方法につきましては土地ごとに最適な方法がありますので後々のトラブルに
ならないように私ども不動産会社において責任を持って買主様にお示しをいたします。


ところで、6月も今日で終わりです。これで1年の半分が過ぎてしまうことになります。

なんとも、月日の経つのは早いものですが、明日からの半年間、また新たな気持ちで
頑張りたいと思いますので、これからもよろしくお願いいたします。







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初めての土地探しの注意点

こんばんは 森岡です。

今日は一日すっきりとしない天気でしたね。
梅雨の真っ最中ですから仕方がないとあきらめてがんばりましょう。

さて、今日は土地をお探しの方からよくお尋ねをいただく「土地探しの注意点」に
ついて書いてみたいと思います。

一言で「土地探しの注意点」と言っても様々なポイントがありますのでそれだけで
1冊の本になるくらいのボリュームがあります。

そこで、今日は注意点を「住宅が建てられる土地かどうか」という点に絞って書いてみます。

「住宅が建てられる土地かどうか」についての主な注意点は以下の3点です。


■市街化区域か市街化調整区域か

都市計画法では、都市計画区域と都市計画区域外があり、
都市計画区域の中には「市街化区域」と「市街化調整区域」があります。

住宅が建てられる土地は基本的には「市街化区域」にある土地になります。
ただし、市街化区域の中にあっても「工業専用地域」という用途地域の中には
住宅を建てることはできません。
(松山空港周辺の北吉田町や南吉田町の一部など)

「市街化調整区域」の土地の中にも住宅の建築が可能な土地もありますが
大部分の土地は住宅の建築はできません。
気になる土地が「市街化調整区域」にある場合は私ども不動産会社に確認して
ください。

都市計画区域外という地域にも住宅の建築は可能です。
都市計画区域と違って住宅の建築にあたって「建築確認」が不要であったり、
接道義務が不要であったりして他の地域と違う面があります。
(砥部町や東温市の一部など)


■土地と道路の関係について

住宅の建築には建築基準法という法律が関わってきます。

この建築基準法の規定では、土地は幅員が4m以上の道路に2m以上接して
いなければならないという「接道義務」と呼ばれているものがあります。

検討している土地の前面道路の幅員が4m未満だった場合には、道路の中心線から
2m後退したところを道路と敷地の境界線とみなす「道路後退」あるいは「セットバック」と
言われる手続きが必要となります。

この道路後退した土地の部分だけ住宅の建てられる土地面積は減少することになり、
この道路後退の部分には、門や塀などの工作物を設置することはできません。


■土地が接する道路の種類について

道路には大きく分けて「公道」と「私道」とがあります。
公道には、国道、県道、市長村道など行政機関が所有する道路になります。
私道は、一般の個人が所有する道路になります。

これらの道路ごとに注意すべき点はありますが、特に「私道」の場合には、個人の
所有ということで慎重で綿密な調査をしておかないと後々面倒なトラブルに巻き込まれる
ことも考えられます。

検討している土地の接する道路が「私道」の場合には、私ども不動産会社に十分、
納得のいくまで説明を求めてください。

今日は、以上です。

次回は、「土地代金以外にかかる思わぬ費用」について書いてみたいと思います。





不動産売却時の媒介契約はどれが良い?

こんばんは 森岡です。

今日は、ほんの少しだけですが、久しぶりに太陽が出てきましたね。
この時期、雨が降らないだけでもホッとします。

さて、昨日の午前中に古家付の土地の無料査定の依頼をいただきました売主様が
当社にお見えになりましたので色々と売却についてのご説明、お打ち合わせを
させていただきました。

その結果、土地のご売却は当社にお任せいただけることになりましたが、その際に
売主様から媒介契約についてのご質問をいただきましたので今日はこの件について
書いてみたいと思います。


不動産の所有者がその不動産を売却しようとして売却を任せる不動産会社との間で
結ぶ契約のことを「媒介契約」といいます。

この媒介契約には以下の3種類があります。

■一般媒介契約
 
 この契約は、複数の不動産会社に売却を依頼することができます。
 この点が、他の2つの媒介契約と大きく違う点になります。
 
■専任媒介契約
 
 この契約は、売却を依頼できる不動産会社は1社に限られます。
 
 依頼を受けた不動産会社は、7日以内に指定流通機構(いわゆるレインズ)へ登録して
 売主様に登録したことの証明書を交付しなければなりません。

 報告義務として2週間に1回以上、売却活動の状況を文書(メールでも可)にて売主様に
 報告しなければなりません。

 この契約の場合、売主が自ら買主を見つけた場合、不動産会社を通さずに売買契約を
 結ぶことが可能です。(これを自己発見取引と言います)

■専属専任媒介契約

 この契約は、専任媒介契約と同じく売却を依頼できる不動産会社は1社に限られます。
 
 依頼を受けた不動産会社は、5日以内に指定流通機構(いわゆるレインズ)へ登録して
 売主様に登録したことの証明書を交付しなければなりません。
 
 報告義務として1週間に1回以上、売却活動の状況を文書(メールでも可)にて売主様に
 報告しなければなりません。

 この契約の場合には、専任媒介契約で認められていた「自己発見取引」が認められません。
 自らが買主を見つけた場合でも必ず依頼した不動産会社を通して売買契約を結ばなくては
 なりません。


どの媒介契約が一番良いのか?

これは一概にどの媒介契約が良いのかは言えません。

今までによく言われているそれぞれの媒介契約のメリット・デメリットをあげてみますと

○一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できるので売却の窓口が広がる。
○一般媒介契約は複数の不動産会社を競争させることができる。
○一般媒介契約はレインズへの登録義務や報告義務がないため売却活動の実態がわかりずらい。
○一般媒介契約は他の不動産会社が成約をした場合には1円にもならないために広告費などを
 かけずらい。
○専任媒介契約は1社独占のため広告費などをかけ売却活動がやりやすくなる。
○専任媒介契約は1社独占のため物件情報を囲い込みして他社に情報を渡さないことがある。
○専属専任媒介契約はすべてのケースにおいて不動産会社に仲介手数料がはいるため安心して
 購入者探しができる。
○専属専任媒介契約も1社独占のため専任媒介契約と同様に物件情報を囲い込みして他社に
 情報を渡さないことがある。


など、などですが

ここからは私個人の見解になりますが、私が、この業界に入ってから34年になります。

その間、特にここ最近は不動産業界も紙媒体、いわゆる折込チラシや新聞、雑誌などの
紙の広告からインターネットによる物件情報の公開に告知方法が大きく変わってきています。

そのことにより、この媒介契約をどの形態にすればよいのかということも変化しているように
思います。

売却が成立するためには時代に合った物件情報の告知が何よりも必要だと考えます。

今、不動産を探している方は、70%以上、インターネットを使っています。

そこで私が以前に書いたとコンテンツがありますので参考にご覧下さい。

それでは、今日はこれで失礼します。

インターネット時代の不動産売却術

 

中古マンションの販売価格について

こんばんは 森岡です。

昨日までは雨がよく降りましたが今日は一休みのようですね。

さて、前回に続きまして今回も中古マンションについて、
今回は特に価格の面について書いてみたいと思います。

中古マンションの販売価格につきましては、以下のような5つの要件から
私たち不動産仲介会社が過去の同じマンションでの取引事例や近隣の
マンションの取引事例等を蓄積したデータに基づいて査定価格を売主様に
提示させていただいています。

◆中古マンションの価格決定の5つの主な要件

①築年数

②立地条件

③住戸の方位や角部屋など

④所在する階数

⑤マンション全体の管理状態

このような要件を基に、ご提示した査定価格や不動産会社の意見を参考にして
売主様が売出価格を決定し売却活動がスタートします。


上記の要件の中でも価格を決定するにあたり最も重要な要件が「築年数」です。
そこで、次に「築年数」から中古マンションの価格変動を見ていきたいと思います。



◆中古マンションの価格変動について

まず、中古マンションとは、建物が竣工(完成)してから1年以上経過している、
または一度でも人が居住したことのあるマンションになります。

フラット35などの公的融資では築2年以上経過したマンションは中古融資の
対象となります。

次に、中古マンションの価格の変動ですが、新築時の価格と比較した場合、
以下のようになるケースが多くみられるといわれています。

●築1年で平均して 10%

●築10年で平均して 24%

●築20年で平均して 40%

例外はもちろんありますが、一般的にはこのような価格の下落になると
いわれています。

マンションは一戸建てと比べてその価格に占める土地部分の価格が小さく
なりますので価格下落の影響が大きくなります。

反面、一戸建ての方はその価格に占める土地部分の価格の割合が高いために
マンションほどの下落率にはならないことが一般的です。



◆中古マンション市場の動き

近年は、新築直後のマンションの価格が下がることを多くの人が知るようになった
こともあり、築10年以内、特に5年以内の中古マンションの人気が非常に高く、
市場に売りに出されると比較的好条件で成約になるケースが多くあります。

建物完成後のおよそ15年は中古マンションとしての価格の下落率が高くなりますが、
その後は価格が安定してくる傾向にあります。

そのため、価格面だけをみると築15年以上の中古マンションはその先は価格の下落が
少ない資産と考えることもできます。


今回は以上です。

中古マンションの購入や売却の際の参考にしてください。












中古マンション選びのポイントとは

こんばんは アーバンライフ不動産の森岡です。

今日くらいまでは梅雨の中休みのようですね。

さて、この土・日は当社に売却を依頼していただいている中古マンションの
内覧がありました。

その際にマンションをご覧になられたお客様からいくつかのご質問を
いただきました。

そこで今日は、中古マンションを選ぶときのポイントを私なりにこのブログに
書いてみたいと思いますので参考にしてみてください。


◆お部屋の位置関係を確認

検討しようとしているお部屋がそのマンションの中でどのような位置関係に
あるのかということを確認します。

お部屋の位置は、「日当たり」、「通風」、「騒音」などに直接関係してくるからです。

また、エレベーターや階段、駐車場などが近いと時間によっては足音や
器械音がうるさく感じることがあります。


◆マンションの共用部分の確認

マンションの管理状態をみるポイントとしては「集合郵便受け」と
「掲示板」があります。

「集合郵便受け」が
チラシなどでふたが開かない。
チラシがはみ出ている。
足元にチラシが散らばっている。
ごみ箱はあるが雑に捨てられている。


「掲示板」には
掲示している紙が破れていてそのままになっている。
新しい情報が更新されていない。
など

その他、
エントランスにごみが落ちていないか
ごみ捨て場や駐輪場などがきれいに使われているかどうかもチェックポイントです。


◆室内の確認

マンションの室内は圧倒的に「フローリング」が多くなっています。

フローリングは下の部屋に音が意外と響きます。
床を叩くか踏んでみて音の響き具合を確認してください。
もし、音が響くようであれば下の部屋に響いている可能性があります。

音に関してもう一つ確認をしていただきたいのが室外の音です。
必ずお部屋の窓を開けて外の音を確認してください。

マンションの多くは利便性の良い場所に立地していますので幹線道路に
面していて交通量が多かったり、電車の線路や踏切が近かったりすると
日中はあまり気にならなくても夜間の静かな時間には気になることが
よくあります。

マンションは、木造住宅等に比べて気密性が高いため、温度差のあるところでは
「結露」が発生しやすくなります。そして結露はやがてカビになっていきます。

また、エアコンの吹出し口付近やキッチン、浴室、洗面所など水気のあるところも
要注意です。

居室の天井部分などの四隅にカビとなってあらわれますので梁や天井部分は
チェックしておきたいものです。

室内の使い方や汚れの程度、リフォームの必要性の有無などによっては、
再度内覧をすることが必要になる場合もあります。



◆管理費、修繕積立金の確認

「管理費」は、マンションの共用部分の維持・管理のために使われるもので
共用部分の電気代、火災保険料、損害保険料、管理組合の運営費などに
使用されます。

「修繕積立金」は、マンションの維持・修繕を計画的に行っていくために
組合員である所有者が負担して毎月積み立てていきます。

一般的には10年から15年くらいに一度、大規模な修繕が必要となります。
その場合に修繕に必要な費用が不足する場合には、その不足分を一時金として
徴収することがあり、その額は1戸当たり数十万円以上になる場合もあります。

そのため、そのマンションの管理費の額、修繕積立金の額を確認しておく
必要があります。


◆ペットの飼育の確認

最近の新築マンションでは、飼育できるペットの種類、大きさ、数などを詳細に決め
管理規約などに記載している物件が増えています。

中古マンションの場合は、ペットの飼育に関して細かく決まっていない物件も
あります。管理規約に記載があったとしても「他の居住者に迷惑を及ぼす動物の
飼育は不可」などとあいまいな文章になっていることがあります。

ペットを飼っている方、これから飼おうと思っている方は、ペット可ということはもちろんですが
飼っているペットが大丈夫かどうかを具体的に確認しておきましょう。


◆耐震性の確認

中古の戸建でも同じことが言えますが、1981年、昭和56年6月1日以降に建築確認を
受けたマンションをおすすめいたします。

これは、新耐震基準と言われる耐震基準を満たした建物でそれ以前の旧耐震基準の
建物とは耐震基準が大きく違います。

地震に対する不安というのは中古物件を検討している人の多くが持っているものです。

ただし、この昭和56年6月1日以降というのは建築確認を受けた日であってそのマンションが
完成をした日ではありませんのでご注意ください。



以上、長くなってしまいましたが最後までお読みいただきましてありがとうございます。

これ以外にも中古マンションを選ぶ際のポイントは色々とあります。

何かご質問などがありましたらお気軽にお尋ねください。


次回は、中古マンションの価格の妥当性について書いてみたいと思います。










不動産物件情報のクリーニング

こんばんは アーバンライフ不動産の森岡です。

とうとういやな梅雨の季節に入りましたね。

これから7月20日頃の梅雨明けまでの期間、うっとおしい日が
多くなると思いますが、頑張って乗り切りましょう。

さて、当社では毎月の初旬にホームページに掲載している
全物件情報の一斉クリーニングを行っています。

物件情報のメンテナンスという言い方をすることもありますが、
不動産業界的には、「物件確認」という言い方をしてお互いに
物件がまだあるかどうかを都度確認しています。

「契約」になった物件やお話が入って「商談中」になった物件、
売主様の事情が変わって売却が中止になった「売止」物件、
価格が「変更」された物件など市場に売りに出されている物件は
日々動いています。

出来る限りお客様からお問い合わせをいただいた時に物件が
売れてしまってご紹介ができないということがないように定期的に
物件の有無を一斉に確認しています。

今月は、2日の月曜日から始めて今日で8割くらいの物件情報の
クリーニングが終了しました。

当社のホームページには、登録している物件情報が約2,300件超
あり、そのうち物件情報を常時公開している物件数が約800件近くに
なります。

それら公開中の物件情報のすべてを担当している不動産会社さんに
FAXを送り販売状況を返信してもらいそれをホームページに反映して
いきます。

この物件情報のクリーニングを定期的に行うことでホームページを
ご覧いただき物件探しをされているお客様に鮮度の高い情報を
ご提供できるものと考えています。

ただ、全物件情報の一斉クリーニングは毎月1回が限度になります
ので次の月のクリーニングまでの間に物件が動いてしまうことも
多々あります。

もしも気になる物件がありましたら電話、メールなどなんでも
かまいませんのでお気軽にお尋ねください。

それでは、あと少し残っている物件情報のクリーニングを
頑張ります!!



不動産取引の引渡し猶予

こんばんは アーバンライフ不動産の森岡です。 

早いもので今日から6月ですね。

そして、クールビズのスタートです。

昨日まで、暑い中なんとか我慢してネクタイをして仕事をしていましたが、
今日からは半袖、ノーネクタイです。

ずいぶん楽で仕事もやりやすくなり良い習慣になったものだと思います。

さて、本日は、3月の上旬にご契約をさせていただきました土地のお引き渡しが
売主様の事情で延期せざるを得なくなりましたので当社に関係者が集まり
今後の打合せをいたしました。

この土地の上には、売主様の仕事場兼用の3階建の住宅があり、
その建物を、買主様の住宅ローンが確定した後に売主様の方で取壊しを
して5月末日までにお引き渡しをするということになっていました。

4月の半ばには買主様の住宅ローンの承認がおりましたので売主様側に
その旨を伝えましたので余裕をもって建物の解体が始まるものだと思って
いました。

ところが、いつまで経っても解体に着手する日の連絡がなく、売主様側に
何度問合せをしてももうしばらくです、もう少し待ってほしいとの回答ばかり。

そうこうしているうちに5月も半ば過ぎになった頃に、売主様側から実は建物を
解体するにあたって隣地の一人が足場を建てることを承諾してくれないので
引き渡し期限の5月末には間に合いそうにないとの連絡が入りました。

売主様はその隣地の人との交渉はこれ以上手に負えないと判断して弁護士
事務所に相談して裁判所の仮処分をもらうための手続きをしているので引渡しを
猶予してもらえないかとのことでした。

そこで、本日売主様、買主様、売主様側の仲介業者、そして買主様側の
仲介業者としては私が参加して協議をしました。

結論としましては、当初の契約書には、何らかの事情で建物の解体が
遅れることも想定して特約条項を入れておりましたのでその条項に基づき
3か月間引渡しを猶予することを買主様に了解をしていただき覚書を交わす
ことになりました。

売主様の弁護士いわく裁判所の仮処分はおよそ2か月位でおりてくる見通しで
その後解体の期間を考慮すると3か月以内にはお引き渡しができる見込みとの
ことでした。

私たち仲介業者は、契約に当たっては経験上様々なケースを想定して特約条項を
入れますが、今回もその条項がなければもっとシビアな結果になっていたのでは
ないかと思います。

再度の引渡しの猶予はありませんのでこれから3か月間、気を抜かずに
お引き渡しが迎えられるように対応していきたいと思います。






プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
30年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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