FC2ブログ

囲い込みとは?

こんにちは 森岡です。

今日で今年最後の3連休も終わりですね。
この3連休は、天候がよく寒さも少し緩んでお出かけ日和になりなによりです。


さて、今日は前回の続きになります。

前回は、「囲い込み」という物件情報の独り占めが大問題になっています。というところで
終わりましたが今日は、その「囲い込み」というのがなぜ問題になっているのかということから
ご説明します。

市場に売りに出ている土地や中古住宅、中古マンションなどは大部分を個人の方が所有されて
います。所有している個人は、どこかの不動産会社に売却を依頼して買い手を探してもらいます。
その場合に1社だけに売却を任せる場合(専任媒介)と複数の会社に売却を依頼する場合(一般媒
介)に分かれます。

「囲い込み」というのは、複数の会社に任せる一般媒介契約での売却の場合にはありませんが、
1社だけに売却を依頼する専任媒介契約の場合に起こることがあります。

本来は、物件の所有者である売主の利益のために物件情報をすばやく(7日以内)公開して、
希望する条件に近い買主を見つけるというのが売却を任された不動産会社の務めですが、
売主の利益ではなく自社の利益を最優先にしてその物件情報を公開せずに自社で囲い込んで
しまうということをする会社があります。

なぜか、

それは自社で買主を見つけることができれば売主から仲介手数料をいただくのはもちろんですが
買主からも仲介手数料をもらうことができます。これを「両手」、「両直」、「ダブル」などと
呼びますが一粒で二度おいしい状態です。

もちろん不動産会社も利益を求めて営業活動をしています。私自身もそうです。

気持ちとしては、「両直」という一粒で二度おいしい状態を求めるのは非常によくわかります。

しかし、このような「囲い込み」を長く続けると他の不動産会社に情報を公開すればよい条件で購入
してくれる買主が見つかっていたかもしれないチャンスを逃してしまい、売主の利益を損なうという
ことになってしまいます。

この「囲い込み」がある場合には、いくらその物件情報が欲しい不動産会社が問い合わせても
資料がもらえずに自分のお客様に紹介ができない、HPにも公開ができないということになります。

これが、前回弊社のお客様から物件情報が公開されている会社とそうでない会社があるのは
なぜですか?ということへの回答の一つになります。

この「囲い込み」につきましては私が松山に帰る前にさいたま市で不動産の仲介の仕事をしていた
時には日常茶飯事に経験をしていました。

特に、相手が大手の不動産会社の場合に多くありましたが、物件の問い合わせをすると「その
物件は今、商談中になっています」とか「ああ、それは契約予定です」とか「現在ローンの審査中です」
などなどがお決まりの返事です。

この「囲い込み」は特に首都圏や近畿圏などの大都市圏で多く問題となっています。

その後、松山に帰り不動産の仲介をしていますが、このような「囲い込み」は多少はありますが
都市部と比べると少なく物件情報を公開してくれる会社さんが多くやりやすいと感じています。

売主様、買主様それぞれの立場での利益のために、そしてお互いに共同して取引をしていく同業者の
方との協調も大切にして信頼される不動産会社としての使命を果たしていきたいと考えています。








スポンサーサイト

物件情報公開の大問題!!

こんにちは 森岡です。

すっかり季節は冬になりましたね。

なんとか我慢をしていましたが、とうとう昨日から事務所のエアコンを使い始めました。
また、家に帰ってからは電気ストーブを押入れからひっぱり出してきてスイッチを入れてしまい
ました。

冬になると暑かった夏が良かったなあと思ってしまいますが、これからしばらくは寒さと上手に
お付き合いです。

さて、先日弊社にお問い合わせをいただきましたお客様からご質問のメールをいただきました。

内容は、弊社のHPも含めてネットで不動産情報を検索していたらアーバンさんのHPに掲載
されていて他社さんのHPには掲載がない物件や逆に他社さんに掲載されているのにアーバン
さんのHPにはない物件がありますが、これはそれぞれの不動産会社さんに個別に問い合せを
しないといけないものなんですか?というものでした。

このご質問には、二つの内容が含まれています。

ひとつは、不動産の物件情報がどのようにして不動産会社から公開をされているのか、
という情報の発生から公開までのルートの問題です。

もう一つは、物件をお探しのお客様が不動産会社を選ぶ際の基準に関わる事柄になります。

この二つの内容について書いていきますとかなり長くなってしまいますので今日は、一つ目の
不動産の物件情報の公開に関することについて書いてみたいと思います。そしてもう一つの
テーマについては別の機会に書くことにしたいと思います。

皆さまもネットを使って物件を探されていると同じ物件が複数の不動産会社から公開されて
いることに気づかれることと思います。また、弊社のお客様のようにある不動産会社だけに
公開されていて他の不動産会社には公開がない物件があることにもお気づきかと思います。

不動産の物件情報には、大部分を占める仲介物件と言われる個人のお客様が所有されている
土地や建物などが市場に売りに出されている物件と数は少ないですが不動産会社などが所有
しているいわゆる自社物件と言われるものに大きく分かれます。

そのうちの仲介物件は、どの不動産会社が取り扱ってもよいというのが大原則になっています。
売主である個人のお客様の利益のために物件を素早く公開して少しでも早く希望に近い条件で
買手を見つけて下さいという趣旨ですので売却を依頼された不動産会社として物件情報の公開は
当然の義務ともなります。

それに対して不動産会社などが所有している自社物件はその物件を公開しようが、他の不動産
会社に取り扱いをさせるかさせないかはその所有している不動産会社などの自由です。

そこでご質問をいただきましたお客様への答えになりますが、いろいろな不動産会社ごとに公開
されている物件情報が異なっているのは、まず第一はそれぞれの不動産会社がいかに早く仲介
物件情報を入手して公開しようとしているかという営業姿勢、体制の違いが物件情報の数や
スピードの差となって表れてきています。

次は、さきほどご説明をしましたが、仲介物件は基本的にどの不動産会社でも取り扱いが可能ですが
不動産会社の所有の自社物件は取り扱いができない場合がありますのでこれが含まれてているか
いないかの差になっています。

しかし、ここには別のもうひとつの大問題があります。

これは、「囲い込み」と言われている物件情報のひとり占めです。この「囲い込み」については私自身、
松山に帰ってくるまでさいたま市で不動産の仲介の仕事をしていた時にいやというほど経験をしました。

特に住○不動産販売、○○の○ハウス、などという大手の不動産会社は言葉は悪いですが、本当に
えげつないやり方をします。

今日は長くなりますので、この「囲い込み」につきましては次回あらためて書いてみたいと思います。

それでは今日はこれまで。



雨漏り発生!!

こんにちは 森岡です。


今日は、3連休の最終日ですが、やっと良い天気になりましたね。
事務所の前の国道33号線を通る車の量もずいぶん多いような感じがします。

さて、今日は私が昨年仲介を担当した中古住宅に雨漏りが発生しましたのでそのことに
ついて書いてみました。

先週の水曜日に私の携帯にこの中古住宅を購入されたお客様から電話がかかってきました。

内容は、最近2階の天井がなんだか下がってきたようなのでその部分を下から突いてみたら
なんとその部分が破けて水が垂れてきたとのことでした。

今年は、雨が多くこの間まで2週間続けて台風が上陸したりして大変気象条件が厳しい日が
多かったため上階のベランダから雨が侵入してきたようだとのことでした。

この中古住宅は、個人の方が所有されていたのを不動産会社が購入して売主物件として
販売をしていました。

当初の販売価格から何度か価格が見直されているのを当社のHPでずっとご覧になられていた
お客様がこの価格なら自分たちにも手が届くかもしれないということで当社を通じて内覧され
購入を決断され昨年の12月にお引き渡しをさせていただきました。

中古住宅を購入後に雨漏りのような「瑕疵」が発生したり判明した場合にはどのような法的な
対応になるか、ということについては以前の9月29日のブログにも書かせていただいています。

詳細は、そのブログをお読みいただければと思いますが、今回のように売主が不動産会社の
場合には、原則として物件のお引き渡し後2年間はこの雨漏りのような「瑕疵担保責任」を負わ
なくてはならなくなっています。

そこで、今回のケースでもすぐに売主の不動産会社にその旨の連絡を入れましたら、その会社は
迅速な対応をしてくれました。

売主の不動産会社の担当者とその会社が手配をしたリフォーム業者、そして私とでお客様の
ご自宅にお伺いをして実際の現場を拝見して原因を確認のうえ今後の補修内容をお客様に
ご説明をさせていただきました。

この補修に要する費用はお引き渡し後2年以内の瑕疵ということで売主である不動産会社の
負担になります。

この売主の不動産会社は、迅速に誠意のある対応をされましたが、私が独立前に勤めていた
会社でも似たようなケースを経験したことがありますが、その時の不動産業者は最低でした。
全く責任を取らず逃げ回っていました。

そのような姿勢の会社だったからかどうかはわかりませんが、今はその会社のことは全く聞かなく
なっています。

現在、不動産会社が売主である中古住宅が結構市場に出ていますが、売主の「瑕疵担保責任」に
対する考え方により購入後、対応に満足することもあれば逆にいやな思いをすることもあります。

不動産売買の経験のない個人のお客様の場合には、どの不動産会社が良くてどの不動産会社
には注意しないといけないのかなどということは、当然わからないことだと思います。

私も売主が不動産会社の場合には、このような「瑕疵担保責任」に対する対応については慎重に
確認したうえで仲介に入るように心がけています。

皆さまの中でも何か気になる事やご不安な点がありましたらお気軽にご相談ください。









プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
30年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
カテゴリ
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR