南高井町の築5年の中古住宅の価格を値下げしました!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

本日は、弊社専任で売却中の中古住宅の価格変更のお知らせです。



外観1 


この物件は、昨年9月から弊社専任で売却中の南高井町の中古住宅になります。当初の販売価格は2,780万円でしたが本日より2,480万円に値下げいたしました。

売主様のお仕事の都合で松山市中心部にお住み替えのためのご売却になります。

建物は、平成25年12月の建築になりますので築5年の築浅物件です。南面が5mの道路に面していますので日当たり、通風は良好です。

この物件は、市街化調整区域内にあります。本来、市街化調整区域内には住宅を建築することはできませんが、この物件は昭和46年12月以前に既に建物が建っていた土地になりますので「旧既存宅地」に該当するため住宅の建築が可能な土地です。

売主様には、子供さんがいませんでしたので室内も大変綺麗に使われています。物件の詳細や建物内の写真は弊社のホームページに掲載していますのでこちらからご覧ください。

建物は空家になっており弊社で鍵をお預かりしていますので内覧のご希望がございましたらお気軽にお問い合わせ下さい。

それでは、今日は失礼します。



        フリースペース              リビング1




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松山市に道路後退部分を分筆・寄付します。

こんにちは

アーバンライフ不動産代表の森岡です。

先日のブログにも書きましたが昨日、余戸中2丁目の古家の解体工事が終了しました。

この物件は、山口県にお住まいをされている売主様のご実家になります。昨年、弊社に売却のご依頼をいただき近隣の方とご縁があり早期売却になった物件です。

解体工事は今月の6日から建物の中に残っている残存物を撤去することから始めて建物本体や敷地内の樹木、周囲のブロックなどを撤去して昨日終了しました。


  DSCN4393.jpg         DSCN4404.jpg


そこで、次の作業として敷地北側の道路(松山市道)の幅員が4mを約5㎝ほど下回っていますのでその部分を道路後退部分として松山市に寄付をする予定になっていますのでそのための作業になります。

敷地が接している道路の幅員が4mなければ建物を建てることができませんので今回のように前面道路の幅員が足りない場合には敷地の一部を道路に提供する必要があります。これを道路後退とかセットバックといいます。

その寄付申請をするためには、現地にあった敷地北側の5段積のコンクリートブロックや鉄製の扉のすべてを撤去したうえで約5㎝の道路後退部分を明確にする必要があります。

昨日、当初から担当していただいている土地家屋調査士さんに道路後退部分に境界ピンを設置していただき施工業者さんにはアスファルトでの道路復旧工事をお願いしました。

この作業が終われば土地家屋調査士さんの方で道路後退部分を松山市に寄付申請していただき買主様にお引き渡しをして取引が完了することになります。

ここ何日かは寒さも和らいで過ごしやすく感じられましたが、来週は再び寒波がやってくるようです。

月曜日から水曜日にかけて松山でも一時雪の予報が出ています。体調管理には気をつけたいものですね。

それでは、これで失礼します。


余戸700 


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立花4丁目の建物解体工事が始まります!!

こんにちは

アーバンライフ不動産代表の森岡です。

先ほど、今日から古家の解体工事に着手する立花4丁目の現場に行ってきました。現場では足場を組む作業が始まっていました。

   
    DSCN4354.jpg     DSCN4353.jpg


この物件は、昨年の1月に弊社のホームページをご覧いただきましたお客様から売却査定のお申込みをいただきその後弊社に専任で売却をお任せいただいた古家付の土地です。

売主様は、現在は埼玉県にお住まいですがこの物件は相続で取得されました。この物件には子供の頃に祖父母が住まわれていたので遊びに来た記憶はあるそうですが、実際にお住まいをされたことはなくこれからも松山に帰ってくることはないとのことで売却を決断されました。

そこで弊社で売却活動を行いましたところ建物を取り壊して更地にして当面は駐車場として利用しようという近隣の方とご縁がありご契約に至りました。

先日のブログにも書きましたがこの物件で今年は2件目の建物の解体工事になります。先日のお客様は山口県にお住まいで今回のお客様は埼玉県にお住まいです。

このように現在は県外にお住まいですが松山に古家付の土地を相続などで所有されその物件の売却を弊社にお任せいただき買い手の方が見つかれば古家を解体してお引き渡しをさせていただいた物件が昨年だけで4件ありました。

この4件のお客様は、長崎県、東京都、広島市、横浜市にそれぞれお住まいをされているお客様でした。

ところで愛媛県は、空家が全国で3番目に多い県です。

東京や大阪など他府県に出られて生活基盤ができてしまい実家のある愛媛に帰ることがなくなった方が実家を相続されその実家を売却されるケースが今後ますます増えるものと思います。

他府県にお住まいをされながら松山などにある物件を売却するとなると離れているだけに通常以上の不安や心配があります。何かあってもすぐに帰って対応するというわけにはいきません。信頼できる不動産会社に巡り合えるかどうかがポイントになります。

弊社では、インターネットでの営業活動が中心ですので7年前の創業以来、県外のお客様からの売却依頼が多く、売却査定から販売活動のご提案、郵送によるご契約や建物の解体工事、境界確認の手配、決済の段取りなど売主様のご負担をできるだけ少なくするノウハウがあります。

もしも、売却をお考えでしたらまずはお気軽にご相談ください。

それでは、今日はこれで失礼します。



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今日は15日、神様の日、感謝の日です!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

1月は行く、2月は逃げる、3月は去る、とはよく言ったもので早くも今年最初の月も今日で折り返しです。

この調子でいくと今年もあっという間に1年が過ぎていきそうです。

さて、そういうことで今日は15日です。皆様の中でもされている方も多くおられると思いますが私の事務所でも神棚の榊を新しいものに交換しました。

今のような冬の時期は榊も2週間位でしたらほとんど変化がないくらい萎れたりはしませんが、夏場は見る見るうちに萎れていきます。そこで新しい榊に交換すると気持ちも新鮮な気持ちになるものですね。

私は、毎日、事務所に来るとまず朝一番にお水、お米、お塩を交換して榊はお水だけを新しく交換していますが、毎月、1日と15日には榊を新しいものに交換することにしています。また、この両日にはお酒もお供えをしています。

私は、お酒が大好きですので1か月に2日だけというのはとても我慢ができませんので気持ちとしては毎日でもお供えをしたいところですが、神様は酒飲みではないのでしょうか、2日だけにしています。

神棚 


これで今日のお勤めも終わりましたので、仕事に頑張ります。

それでは、失礼します。


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なぜ、建物の解体工事は年初めにするのか?

こんにちは

アーバンライフ不動産代表の森岡です。

昨日から日本列島に大寒波が襲来中ですが、皆様のところは大丈夫でしょうか?

事務所のあるここ松山市や私の自宅のある砥部町では雪は多少舞っていましたが積もることもなく一安心です。

テレビで雪国の映像を見るたびにあのような雪の降る生活はとてもじゃないですが私には無理だなとつくづく思います。温暖な気候に感謝です。

さて、本日は午後から現在建物を解体している現場に進捗状況の確認に行ってきました。


DSCN4312.jpg DSCN4313.jpg


この物件は、昨年の9月に古家付の土地として山口県にお住いの売主様から売却の依頼をいただき販売活動を行った結果10月下旬にご契約に至り年末に残金の決済を行った物件です。

このような古家付土地の場合、通常は建物を解体して更地にしてから残金決済をすることが多いのですが、時期が年末ということもあり土地の残金決済は年内に行い建物の解体工事は来年にしましょうという内容で契約をいたしました。

ところでなぜ、このような契約になったかおわかりでしょうか?

最近は、空家問題が話題になることも多いのでご存知の方も多くいらっしゃると思いますが、土地の場合、更地になると建物がある場合と比べて固定資産税がおよそ6倍にもなってしまいます。

これが空家が減らない大きな原因なのですが。

そしてこの固定資産税ですが、土地が更地なのか建物付なのかの判断は1月1日の段階で判断されます。

今回の場合、ご契約後に境界確認等の手続きがありましたが建物を解体して年内にお引き渡しをすることは時間的には可能でした。

しかし、先ほどのような理由で年内に更地にしてしまうと買主様に課税される固定資産税が大幅に増えてしまいますので買主様のご希望により建物の解体工事は年を跨いですることになり今年の6日から工事に入っています。

売主様にとりましても建物を解体する前に土地残金をすべていただけますので何らのリスクはありません。

このように建物の解体時期と固定資産税は関連していますので古家付の土地の売却をされる場合には、ご相談いただければ色々とご提案させていただきます。

それでは、今日はこれで失礼します。


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農家用住宅の販売価格を変更しました!!

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アーバンライフ不動産代表の森岡です。

昨年の1月から弊社でも売却活動をしている松前町横田の農家用住宅の販売価格を2,850万円から2,550万円に本日より変更しました。


松前町横田中古796.01 


この物件は、敷地面積が約240坪、建物面積は約53坪で平成3年築のパナホームの鉄骨道になっています。間取りは5SLDKにもう1か所台所がありますので二世帯住宅にもご利用いただけます。敷地が240坪有りますので駐車スペースは相当数取ることができ日当たりも良好です。

この物件は、弊社が売却を任せていただく前から他の不動産会社さん2社が売却活動をされていました。現在は、弊社を含めて5社が売却を担当しています。これだけの不動産会社が売却活動をしていながら未だに売却に至らないのはこの物件が「農家用住宅」という点です。

農家用住宅についてはかなり前になりますがこのブログにも書いたことがありますのでその記事をご覧いただければと思いますが、一番重要なポイントは農家用住宅を購入すること、購入後にリフォームをすることはできますが、再建築をすることや一定規模の増築をすることはできないということです。また、金融機関からの借り入れにも難があります。

この物件は、パナホームの鉄骨造ですので通常の木造住宅に比べると構造上耐久性があります。また、台所が2か所ありますので介護や福祉関係の施設としての利用なども考えられます。

現在、売主様が居住されていますが、内覧のご希望がありましたらお気軽にお問い合わせ下さい。



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明けましておめでとうございます。

皆様、明けましておめでとうございます。

昨年は、弊社のホームページをご利用いただきましてありがとうございました。

本日より今年の営業を開始させていただきます。

本年も皆様方の不動産の売却、買取のお手伝いを精一杯させていただきますので

よろしくお願い申し上げます。


プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
30年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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