弊社専任で売却中の北野田の土地の売主様がご来店されました!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。


ここ数日間の好天でいたるところの桜が満開で本当にきれいですね。

先ほど、石手川沿いの道路を車で走っていましたら河川敷でお花見をされているグループがありましたが、明日からは週末の土・日になりますのでお花見をされる方が相当多くなりそうですね。



さて、今日の午後、外回りから帰ってきたところ昨年の1月から弊社が専任で売却中の東温市北野田の土地の売主様(正確には登記名義人はお母様ですが)からお電話がありました。

お聞きすると昨日から時間が取れたので家族で松山の両親のところに帰ってきましたのでお時間があれば事務所にお伺いしたいのですが、とのことでした。



北野田土地


この売主様とは昨年の1月に売却依頼をいただき現在も販売活動をしていますが、その間の毎月の販売状況の報告書はご郵送させていただき、その他お電話では何度もお話をさせていただいていましたが実際にお会いするのは今日が初めてになります。

事務所にお越しいただきましたのはご夫婦で子供さんふたりは近くのイオンで遊ばせているとのことでこのあとはお車で大阪にお帰りになるとのことでした。

この物件は、ご主人様のお母様が所有されている物件になりますが、そのお母様も高齢になられて今は老人施設に入られています。

息子さんになる売主様も大阪にお住まいを構えられて仕事をされていますので今後愛媛の方には帰ることもないために売却をされています。

物件の立地としましては、フジグラン重信から徒歩3分くらいですので非常に生活便の良い人気の場所になります。ただ、南吉井小学校まで徒歩30分位かかるのが難点ですが。

土地の上には、未登記の平屋の建物がありますが、この建物は売主様の方で解体撤去のうえ更地にしてお引渡しをいたします。

実は、今日も現地の看板を見られた方からお問い合わせのお電話がありましたが、毎月何件かの問い合わせをいただいている物件ですのでもうそろそろ良いお話になるのではないかと売主様ご夫妻にはお話をさせていただきました。

そして、売主様ご夫妻も私の顔を実際に見て安心しました、引き続きよろしくお願いしますと言われてお帰りになられました。


東温市方面、フジグラン重信近辺で土地をお探しの方、ぜひこの物件もご検討下さい。

詳しい、物件情報はこちらからご覧下さい。


それでは、今日はこれで失礼します。



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売却活動3年超!!東温市志津川の土地、本日ご契約になりました!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

昨日、今日とずいぶん良い天気ですね。桜の開花が一層進みそうです。


本日、午前中に弊社専任で売却活動をしていました東温市志津川の土地のご契約が終了いたしましたのでそのことを書いてみたいと思います。


志津川委任土地700 


この物件は、約3年前に売主様から弊社に専任で売却をお任せいただき販売活動をしてきた古家付の土地になりますが、なかなか買い手の方が見つからず大変苦戦してきた物件です。

元々は、大正時代に建てられ地元の公民館として使われていた建物をおよそ40年位前に購入された売主様が下宿に改築をされ賃貸に出されていた物件でした。

しかし、10年以上前からは、入居者の方も退去され建物は空家になり庭の部分で売主様が家庭菜園をされていましたが、売主様は松山市内にお住いのため年齢を重ねると段々と行くことが億劫になり売却をされることになりました。

売却当初は、坪22万円からの価格設定でスタートしましたが、なかなか問い合わせもないような時期が長く続き、何度か価格の見直しをしながら販売活動をしてきましたが具体的なお話が入ることなく今年に入りました。

土地には、毎年必ず雑草が生えてきます。大正時代の建物はますます古くなっていきます。台風や大雨が降ると空家のため心配になります。それらの管理が大変なこともあり子供さんの了解を得て今年に入り価格を思い切って大幅に値下げしました。


志津川委任土地8 


この値下げのことは先日このブログにも書かせていただきましたが、さすがにこの大幅値下げの効果は大きく一般の方だけでなく分譲会社さんや賃貸経営会社さんなどのお問い合わせをいただきました。

その中で本日ご契約をさせていただいたのが会社員でありながら個人で賃貸住宅を経営されているお客様でした。この物件を含めて数棟を所有されているとのことでした。

これから、買主様は銀行融資の本申込みや建物のプランの決定、各種手続きに入り夏頃のお引渡しの予定です。

無事にお引き渡しができるよう頑張っていきたいと思いますが、売主様、まずは本日のご契約おめでとうございました。

それでは、今日はこれで失礼します。



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いまだにある不動産業界の反則行為「抜き行為」!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

昨日は、「春分の日」の祝日でしたのでお休みの方も多かったと思います。実は、弊社も水曜日が定休日なので昨日は休みでした。

水曜日が祝日と重なったのは本当に久しぶりでしたので妻と食事や買い物に行った先々がいつもの平日の水曜日とは比べ物にならないくらいの人がいるのには驚きました。

私は若いころから不動産業界一筋ですので休みはずっと水曜日です。そのため休みが平日というのはありがたいものだとあらためて感じましたが皆様はいかがでしょうか?



さて、今日は、不動産業界の反則行為、ルール違反の「抜き行為」について書いてみたいと思います。


志津川委任土地7 

この写真の物件は、弊社がおよそ3年位前から一時の期間を除いて専任契約で所有者様から売却を依頼され買い手を探し続けている物件です。

今年に入ってから2回、物件の販売価格を大幅に見直しをした結果、買い手の方が見つかりこの週末にご契約の見通しになりました。

ところが、3日ほど前に所有者の方から連絡がありまして「今、この物件の近くの不動産屋さんから電話がありましてうちの物件を買いたいというお客さんがいるので私のところで仲介をさせてもらえませんか?と言われました」とのことでした。

これが、私たちの業界で言うところの「抜き行為」です。これは、やってはならない行為で、反則行為でありルール違反の行為です。このような行為をやると業界内の信用を一気に無くしてしまい結果的に自分の首を絞める自殺行為でもあります。

この物件を弊社が専任で売却活動をしていることは同業者であればレインズなどですぐにわかります。また、現地には弊社の募集看板も設置していますから一目瞭然です。

にもかかわらず、所有者のところに直接取引を持ちかけるというのは、買い手からだけでなく売主側からも仲介手数料をもらいたいという両手取引が狙いのためです。

どの不動産会社かというのは所有者様からお聞きしていますのでここに書くこともできますが、未遂ということで東温市志津川の○○不動産ということにしておきます。

私も、さいたま市で不動産の仲介をしていた時には、不動産会社の数が大手から中小まで半端ではありませんでしたのでこの「抜き行為」はかなり経験しましたし神経も使いました。

しかし、15年前に松山に帰ってきてからは1度だけありましたが、ほとんど経験をすることはありませんでしたので今回の件は驚きました。

買い手のお客様がいるのであれば売主側の業者を通して購入の商談を進めていくというのが当たり前のやり方です。

今回、このような抜き行為をしようとしたその業者に対してこの物件の所有者の方は、「うちは現地に看板を出しているアーバンライフさんに任せているのでそちらを通してくださいと言いました」とのことでした。とてもありがたい対応をしていただき感謝、感謝です。

この物件は、なかなか買い手の方が見つかりませんでしたが今回ご縁がありましたので最後のお引き渡しまで無事に進むよう気を配りながら頑張っていきたいと考えています。

それでは、今日はこれで失礼します。



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不動産売買の際は電柱敷地承諾書の提出もお忘れなく。

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

昨日、高知で桜が開花したようですね。

今年の冬はかなり寒かったので桜の開花も遅れるのではないかと思っていましたら例年よりもずいぶん早かったようです。松山もそろそろでしょうか?



さて、本日は、土地や中古住宅選びの際に意外と気になることのある「電柱」に関することついて書いてみたいと思います。  




    電柱1      電柱3    


この写真は、弊社が先月お引き渡しをさせていただいた余戸中の土地に接する道路部分に設置されている電柱の写真になります。

今では、これらの電柱は敷地の中に入れるようになっていますが、昔はこの写真のように道路部分に電柱が建てられていることが多く、この写真の電柱が建てられている道路部分の土地は私道になり敷地の所有者と同じ方がもたれています。

このような電柱や電柱を支える支線などが敷地の中に建てられるとその場所によっては車の出し入れや建物の配置に影響することがありできれば建ててほしくないものですね。

しかし、近隣や地域全体のことからどうしてもどこかには建てる必要がありますので運悪く?電柱が建てられることになった土地には電柱の所有者から使用料が土地の所有者に支払われます。これを「電柱敷地料」といいます。

そこで、売買などにより土地の所有権を売主から買主に移転する際には、併せてこの電柱の建っている土地の使用承諾書(正確には電柱敷地承諾書)を電柱を所有する四国電力かNTTに書面で提出することになります。

電柱の所有者は、上の右側の写真のように電柱にプレートが貼ってありますのでそれを見ればわかるようになっています。

この写真の電柱のように上下に2枚のプレートが貼ってある場合は、上に貼ってあるプレートがその電柱の所有者になります。この写真の場合は四国電力のプレートが上にありますので四国電力の所有する電柱ということになります。

電柱の所有者に電柱敷地承諾書を提出すると、その後電柱敷地料という金銭が指定の口座に振込で入金されることになります。

そこで気になる電柱敷地料ですが地目が宅地の場合は電柱1本につき年間1,500円です。その電柱に支線があれば支線1本につき年額1,500円になります。この金額が高いか安いかは立場の違いもあり微妙なとこですね。



おねがい                                    電柱敷地承諾書です。



それでは、今日はこれで失礼します。



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事故物件とは?事故物件を売却する時の相場とは?

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。


昨日、いわゆる事故物件と呼ばれる物件の売買契約がありましたので今日はその「事故物件」について書いてみたいと思います。


南方土地 


皆様は、この「事故物件」という言葉はお聞きになられたことはおありでしょうか?

実は、私たち不動産業界で「事故物件」と呼ばれる物件についての明確な定義というものはありません。

広い意味では、地震による損傷や大雨による床上・床下浸水等の水害、雨漏りやシロアリ被害など建物や地盤に何らかの瑕疵があるものも事故物件に含まれます。

しかし、一般的に「事故物件」として皆様が連想されるのは、殺人事件や自殺、火災による焼死、不審死、事故死など通常とは異なる経緯で人が亡くなった物件ではないでしょうか。

なお、私も過去に経験しましたが最近増えてきている「孤独死」もそれだけでは事故物件にはなりませんが、遺体が発見されるまでに長期間経過して腐乱などによる建物の損傷などがある場合は事故物件として取り扱われることがあります。

ちなみに昨日、売買契約を交わした物件は数年前の建物火災により焼死者が出て現在は建物を取り壊して更地になっている土地でした。その事実を、購入者には事前にすべてお伝えしご納得いただいたうえでのご契約になりました。

そしてご契約の際には、その事実を記載した書面(告知書)に売主様、買主様の署名・押印をいただいて後日の紛争にならないようにしています。

これら事故物件の売買につきましては、私たち不動産業者には購入者に対する告知義務が課されていてこれを怠ると告知義務違反として損害賠償請求の対象になってしまいます。

そこで、現在はほとんどの不動産業者は隠すことなく購入者にその内容を告知していますので買った後で事故物件だったということは以前と比べると少なくなっていると思います。

そういっても事故物件の所有者としては売却する際の価格も安くなってしまうため、できることであればその事実を言わずに売却したいと考えるのは気持ちとしてはわかる部分もありますが、逆に購入者の気持ちを考えれば正直に告知をして売却をしておくことが後々の紛争を回避することにもなり重要だと思います。


そして、その場合に事故物件の所有者の方からよくいただくご質問がどのくらいの価格で売却ができますか?ということです。

私も過去に自殺、火災による焼死、孤独死などの事故物件の売買の経験があります。物件の種類や場所、事故の内容により一概には言えませんが、私の経験から殺人などの凶悪事件の場合は相場の半値くらい、自殺の場合は相場の3割減、孤独死などは2割減くらいが妥当ではないかと思います。

事故物件であっても売却は可能です。その事実を最初から公にする必要はありません。そして売却する方法はいろいろとあります。

不幸にして事故物件を売却せざるを得なくなった場合はお気軽にご相談ください。秘密厳守で対応させていただきます。

それでは、今日はこれで失礼します。



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弊社専任で売却中の東温市志津川の土地の販売価格を見直しました!!

こんにち

アーバンライフ不動産の森岡です。

最近、日が暮れるのがずいぶん遅くなってきましたね。

やはり明るい時間が長くなると気持ちまで明るくなるような気がします。


さて、本日より弊社専任で売却中の東温市志津川の土地の販売価格を1,280万円から980万円に変更しましたのでそのお知らせです。詳しい物件情報はこちらから。



志津川委任土地700 


この土地は、旧11号線に面した約106坪の土地になります。このエリアは市街化調整区域内になりますが旧既存宅地に該当いたしますので建物の再建築は可能です。

住宅はもちろん事務所や店舗などの併用住宅などや賃貸住宅にもご検討いただけるのではないでしょうか?

今回の価格変更で坪単価が9.2万円になりました。土地面積が106坪で980万円ですのでこの新価格はかなりお買い得な価格だと思います。

なお、販売促進の意味で弊社の仲介をご利用いただきこの土地をご購入いただきました場合は、買主様の仲介手数料は最大で無料にさせていただきます。

通常、382,320円の仲介手数料が必要になるところが0円でOKです。

現在、古い建物がありますが、引渡し条件等ご相談は承りますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

それでは、今日はこれで失礼します。



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平成30年4月より施行!!住宅インスペクションが始まります!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。


先日、弊社が加盟している全日本不動産協会の法定研修会がひめぎんホールでありました。

その時のテーマが「住宅インスペクション」に関するものでしたので本日は、そのことについて書いてみたいと思います。


住宅インスペクション 

この研修会は、平成28年6月3日に交付され平成30年4月から施行されることが決まっていました宅地建物取引業法改正の中の「住宅インスペクション」に関する内容でした。

さて、皆さまは「住宅インスペクション」という言葉は聞かれたことはおありでしょうか?

ちなみにインスペクションとは、検査・診断という意味になります。そこで平たく言えば住宅の検査・診断ということになります。

この住宅インスペクションが宅地建物取引業法に加わるようになった背景には、少子高齢化に伴い新築住宅の建築が減少しているにもかかわらず既存住宅(中古物件)に対する不安や信頼性の低さから取引がなかなか増えない現状を解消して取引の安全性を確保して既存住宅取引を活性化しようということがあります。

そこで、4月から具体的に何が変わるのかということですが、私たち宅地建物取引業者が「媒介契約時」「重要事項説明時」「売買契約時」の3つのタイミングで売主様や買主様に既存住宅の「住宅インスペクション」の利用を促したり説明をすることが義務付けられるようになります。

個々の詳しい内容は、省略しますが、私たち宅地建物取引業者が売主様や買主様に既存住宅の「住宅インスペクション」という制度がありますよ、ご利用になりませんか。という制度のご説明を行い、利用された場合はその住宅診断の結果を書面にして売主・買主に交付しないといけなくなります。なお、この制度の利用は強制ではありませんので利用されなくてもかまいません。

現在、考えられている売主様、買主様のメリットを以下に書いてみます。

■売主様のメリット
 ○引き渡し後のトラブル発生リスクを軽減できる。
 ○「検査済物件」や「保証付物件」として他の競合物件との差別化ができる。

■買主様のメリット
 ○検査で建物の状態を把握して購入することができるので安心
 ○劣化部分がわかるのでリフォーム費用が見積りしやすい
 ○保証付物件であれば万一の時にもさらに安心

実際に、この住宅インスペクション」を利用するかどうかについては、売主と買主との立場の違いから制度が始まってからでないと何とも言えないところがありますが、4月以降は「検査済物件」というのを目にすることが多くなると思います。

いずれにしましても既存住宅の購入をお考えの買主様にとりましては選択肢が増えますのでマイナスになることだけはありません。

弊社も昨年の時点でこの住宅インスペクションを利用するための事業者登録をしています。

何かご不明な点や詳しい説明が聞きたいという場合にはご連絡いただければと思います。


会員証 


それでは、今日はこれで失礼します。



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本日より弊社専任でサーパス衣山弐番館の売却を開始します!!

こんにちは

アーバンライフ不動産の森岡です。

本日より、弊社専任でサーパス衣山弐番館701号室の売却を開始しますので物件のご紹介をさせていただきます。

詳しい物件情報はこちらをご覧ください。



サーパス衣山弐番館1 


1月下旬にこのマンションの所有者の方からメールで売却無料査定のお申込みをいただきましたのがきっかけでした。

その後、何度かお電話でやり取りをさせていただき、先月末には建物内を確認のうえ売却開始価格を決定しましたので本日より売却活動を開始することになりました。

このマンションは、平成10年の建築ですので築後20年、総戸数が124戸と戸数の多いマンションになりますので過去の売却事例も多く、また現在売りに出されている物件も何件かあり査定としてはわかりやすい物件になります。

今回、売却される住戸は南西と北西の角部屋で階数は14階建ての7階部分になります。もちろん日当たりや通風、眺望は良好です。

間取りは約85㎡の4LDKになりますが、総戸数124戸のうち4LDKは34戸です。そして、その4LDKの中でも角部屋の住戸は20戸のみになりますので数少ない住戸といえます。

敷地内駐車場につきましては、3月6日に抽選会が予定されていますので空き状況は現在は未定の状態です。今後は、その都度空き状況を確認してご案内させていただきます。

現在、所有者様が居住中になりますので内覧をご希望の場合は、2~3日前までにご連絡いただきましたら調整させていただきます。

なお、弊社の仲介をご利用いただきまして中古マンションをご購入いただく場合は買主様の仲介手数料は法定上限の20%OFFにさせていただきます。

この物件の場合ですと仲介手数料の上限は544,320円ですが、弊社の場合は435,000円とさせていただきます。僅かかもしれませんがご検討下さい。

それでは、今日はこれで失礼します。



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買取保証契約の取引が終わりました!!

こんばんは

アーバンライフ不動産の森岡です。

昨日の午後、懇意にしている不動産会社の社長さんが事務所に来られました。

用件は、昨年12月に弊社の斡旋で砥部町の中古住宅の買取保証契約をして買取をした物件の売却が終わりましたとのことでお礼に来られました。


住宅購入写真 


そこで、本日は、弊社の行っているサービスのひとつですが「買取保証付契約」について書いてみたいと思います。

「買取保証付仲介斡旋サービス」について詳しくはこちらをご覧ください。


さて、皆様は、不動産の買取というのはお聞きになられたことはあるかと思いますが、「買取保証」というのはいかがでしょうか?

この不動産の買取保証というのは、通常の仲介による売却に買取を保証として付けて不動産を売却する方法になります。いわゆる買取価格保証が付いた売却となります。

この方法によるメリットやデメリットについては上記の「買取保証付仲介斡旋サービス」をクリックしてご覧いただければと思いますが、一番多いケースは今住んでいる自宅を売却して新しく住宅を建てるようなお住み替えの場合になります。

今回の砥部町のケースも現在の自宅を売却してご主人様のご実家のある石井に土地があるのでそこに家を新築したいということから始まりました。

最初は、ある不動産会社に通常の仲介で砥部町の自宅を売りに出されましたが売却希望価格が高かったこともありなかなか売れませんでした。その後価格も値下げをしましたが買い手は見つからずそうしているうちに1年が経過してしまいました。

子供さんの入学時期のこともあり、このままではいつになったら住み替えができるのか見通せないので弊社に買取してくれる会社はないですか?という相談がありました。

そこで弊社で提携している買取会社さんに一斉に打診した中で一番高い買取価格を提示された買取会社さんをご紹介させていただきました。

しかし、お客様としたらすぐに買取価格で売却をすることには価格的に抵抗があり3ヶ月間は希望する価格で買い手探しをしてもらってそれでも売れなかった場合には買取をしてもらうということになりました。これが弊社の「買取保証付仲介斡旋サービス」になります。

このように、初めから安い買取価格では売りたくない、しかし決まった時期には売却をして現金にしたい、という方にはメリットがあるのではないでしょうか?

この買取保証について何かご質問やご不明な点がありましたらお気軽にお尋ねください。

それでは、今日はこれで失礼します。



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弊社専任の立花4丁目の土地の残金決済・引渡しが終了しました。

こんばんは

アーバンライフ不動産の森岡です。

3月に入りやっと暖かくなってきましたね。午後から車で営業に回っていましたら今まで着ていた冬用のジャンパーが暑くて脱いでしまいました。


さて、本日は、弊社が専任で昨年の1月下旬から売却活動をしていました立花4丁目の土地の残金決済・引渡しが終わりましたのでそのことを書いてみたいと思います。


立花4委任土地 

この物件を所有されていたのは現在は埼玉県にお住いの方でおじいさんからお父さん、そして本人さんへと相続で取得された物件になります。

おじいさんの当時は、1階で小さな雑貨屋さんをされていたようですが、今の所有者の方は学校の休みの時に何度か遊びに行ったくらいでお住まいをされたことはないとのことでした。

この物件を相続で取得されても生活基盤は埼玉県の方にあり将来松山に帰る予定もないために売却を考えられた時に弊社のホームページが目に留まり無料査定のお申込みをいただいたのが最初の出会いでした。

そして、売却価格が決まり弊社の専任で売却活動を開始しましたところご近所の方とご縁がありまして昨年の12月にご契約になりました。

この物件の古家は鉄筋コンクリートと木造の混合した建物でしたので解体費用や時間が通常以上にかかりましたが無事に更地になり本日の決済を迎えることができました。

購入されたお客様は当面はこの土地を駐車場として利用されるとのことでした。

今日の決済には、売主様はご夫妻で朝一番の羽田からの飛行機で松山にお越しいただきました。ちなみに奥様は東京のご出身で松山は2度目だそうです。

今日は、松山で1泊されるようで前回いけなかった道後温泉に行くのを楽しみにされていましたが、ぜひゆっくりと疲れをいやしていただきたいと思います。

決済が終わった後にご夫妻を市駅まで車でお送りしましたが、その別れ際にご主人様から「これで空家の心配をすることがなくなり肩の荷が下りました。ありがとうございました。」と言っていただいたのが最高に嬉しかったですね。

こちらこそ、この度は、弊社に売却をお任せいただきましてありがとうございました。

それでは、今日はこれで失礼します。



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プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
30年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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