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不動産売却時の媒介契約はどれが良い?

こんばんは 森岡です。

今日は、ほんの少しだけですが、久しぶりに太陽が出てきましたね。
この時期、雨が降らないだけでもホッとします。

さて、昨日の午前中に古家付の土地の無料査定の依頼をいただきました売主様が
当社にお見えになりましたので色々と売却についてのご説明、お打ち合わせを
させていただきました。

その結果、土地のご売却は当社にお任せいただけることになりましたが、その際に
売主様から媒介契約についてのご質問をいただきましたので今日はこの件について
書いてみたいと思います。


不動産の所有者がその不動産を売却しようとして売却を任せる不動産会社との間で
結ぶ契約のことを「媒介契約」といいます。

この媒介契約には以下の3種類があります。

■一般媒介契約
 
 この契約は、複数の不動産会社に売却を依頼することができます。
 この点が、他の2つの媒介契約と大きく違う点になります。
 
■専任媒介契約
 
 この契約は、売却を依頼できる不動産会社は1社に限られます。
 
 依頼を受けた不動産会社は、7日以内に指定流通機構(いわゆるレインズ)へ登録して
 売主様に登録したことの証明書を交付しなければなりません。

 報告義務として2週間に1回以上、売却活動の状況を文書(メールでも可)にて売主様に
 報告しなければなりません。

 この契約の場合、売主が自ら買主を見つけた場合、不動産会社を通さずに売買契約を
 結ぶことが可能です。(これを自己発見取引と言います)

■専属専任媒介契約

 この契約は、専任媒介契約と同じく売却を依頼できる不動産会社は1社に限られます。
 
 依頼を受けた不動産会社は、5日以内に指定流通機構(いわゆるレインズ)へ登録して
 売主様に登録したことの証明書を交付しなければなりません。
 
 報告義務として1週間に1回以上、売却活動の状況を文書(メールでも可)にて売主様に
 報告しなければなりません。

 この契約の場合には、専任媒介契約で認められていた「自己発見取引」が認められません。
 自らが買主を見つけた場合でも必ず依頼した不動産会社を通して売買契約を結ばなくては
 なりません。


どの媒介契約が一番良いのか?

これは一概にどの媒介契約が良いのかは言えません。

今までによく言われているそれぞれの媒介契約のメリット・デメリットをあげてみますと

○一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できるので売却の窓口が広がる。
○一般媒介契約は複数の不動産会社を競争させることができる。
○一般媒介契約はレインズへの登録義務や報告義務がないため売却活動の実態がわかりずらい。
○一般媒介契約は他の不動産会社が成約をした場合には1円にもならないために広告費などを
 かけずらい。
○専任媒介契約は1社独占のため広告費などをかけ売却活動がやりやすくなる。
○専任媒介契約は1社独占のため物件情報を囲い込みして他社に情報を渡さないことがある。
○専属専任媒介契約はすべてのケースにおいて不動産会社に仲介手数料がはいるため安心して
 購入者探しができる。
○専属専任媒介契約も1社独占のため専任媒介契約と同様に物件情報を囲い込みして他社に
 情報を渡さないことがある。


など、などですが

ここからは私個人の見解になりますが、私が、この業界に入ってから34年になります。

その間、特にここ最近は不動産業界も紙媒体、いわゆる折込チラシや新聞、雑誌などの
紙の広告からインターネットによる物件情報の公開に告知方法が大きく変わってきています。

そのことにより、この媒介契約をどの形態にすればよいのかということも変化しているように
思います。

売却が成立するためには時代に合った物件情報の告知が何よりも必要だと考えます。

今、不動産を探している方は、70%以上、インターネットを使っています。

そこで私が以前に書いたとコンテンツがありますので参考にご覧下さい。

それでは、今日はこれで失礼します。

インターネット時代の不動産売却術

 

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プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
30年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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