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セットバックってなんですか?

こんにちは 森岡です。

台風18号は過ぎ去りましたが台風一過の晴天とはいかないようですっきりとしない天気ですね。
ただ、松山周辺では大きな被害もなくなによりでした。来週には台風19号が同じようなコースで
また日本にやってきそうですが、もう台風は勘弁してほしいものです。

さて、今日は先日当社のHPをご覧いただいたお客様から物件の詳細ページに書かれている
「セットバック有り」とはどういう意味ですか?というお尋ねをいただきましたのでそのことに
ついて書いてみたいと思います。

「セットバック」というよりも「道路後退」という方がイメージしやすいかもしれませんが、下記に
イメージ図をお借りしてご説明をしてみたいと思います。


道路後退


まず、大原則として住宅を建てる場合には建築基準法という法律で都市計画区域内では、敷地が
幅員4m以上の道路に2m以上接していないと建築することができません。

この建築基準法が施行されたのが昭和25年11月23日です。その当時幅員4m未満の道路は無数に
存在していますしそれらの狭い道を道路ではないということにすると大変な影響を与えることになります。

そこでこのような狭い道に接する敷地をセットバックすることにより将来的には4mの道路幅員を確保
することを前提に建築基準法上の道路として認めることになりました。このような道路のことを「42条
2項道路」とか単に『2項道路」などと呼んでいます。

上の図のように敷地が道路幅4m未満の道路に接している場合に、この「既存建物」を「新築建物」に
建て替えしようとする際には道路の中心線から水平距離で2mのところまで敷地を後退しなくてはなり
ません。この後退することを「敷地のセットバック」とか「敷地の道路後退」といわれるものです。
そしてこの後退した部分をセットバック部分、道路後退部分と呼びこの部分には建物はもちろん門や
塀など一切の工作物の設置はできません。また建蔽率や容積率を算定する際の敷地面積にも含まれ
ません。

不動産の売買においてこのようなセットバックが必要な物件は結構あります。その際の物件の表示
には「セットバック有り」、「道路後退有り」などと記載されています。そのような物件の場合には
セットバック部分の面積を除いた面積が正味の売買対象面積として売買価格が決定されることが
通常です。

このセットバックをした部分については、松山市の場合では狭あい道路事業として「市に寄附」、
「無償使用」、「自己管理」から選択することができます。この中の「市に寄附」を選択した場合には
この事業にかかる測量・分筆・登記の費用や道路の舗装、その後の維持管理等は市の費用負担で
行ってくれます。ただし、すべての道路について寄附ができるわけではありませんので物件ごとに
私たち不動産会社にご確認ください。

以上がセットバックについての基本的なご説明になります。

それでは今日は以上です。





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プロフィール

森岡 恭司

Author:森岡 恭司
私は、愛媛県松山市を中心に不動産の売買仲介専門の不動産会社の代表者です。
30年以上の不動産売買に関する経験を活かして皆様方の不動産取引のお役にたつ知識や情報を書いてみたいと思います。

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